Vilas: lei de 1994 x vilas antigas

Há muitos equívocos publicados pela internet quando se fala na Lei de Vilas de São Paulo. A verdadeira Lei de Vilas com este nome é a lei municipal 11.605/1994. Esta lei instituiu a possibilidade de se construir condomínios de casas em lotes de até 15.000m² na zona urbana do município.

Por adotar a figura jurídica do condomínio, o lote não é parcelado e cada unidade tem direito a uma fração ideal de terreno, conforme a Lei Federal 4.591 e registrado conforme os quadros da norma técnica NBR 12.721.

Estes condomínios não devem ser confundidos com as vilas de meados do século XX, em geral construídas como ruas sem saída, passagens estreitas através de quadras ou mesmo casas em renques (sequências de casas idênticas) construídas por pequenos e médios investidores para aluguel. Estas últimas beneficiavam-se de um dispositivo do Código de Obras Arthur Saboya que permitia a aprovação automática de casas “populares” ao longo de passagens de miolos de quadra quando cujas aprovações de abertura de viário eram solicitadas à prefeitura. O código exigia alargamento de via para manobras em casos de ruas sem saída ou travessia de quadras (daí a origem de alargamentos viários presentes até os dias de hoje).

As vilas de meados do século não são condomínios, pois existe o parcelamento do solo (cada casa tem o seu próprio lote). Assim sendo, não há o que se comparar entre ambos em questões de exigências edilícias (recuos, gabaritos, etc.), pois respeitam dispositivos legais diferentes. As casas das novas vilas (pela lei de 1994) são condomínios, e as casas de vilas de meados do século XX são imóveis individuais como qualquer outro da cidade.

A nenhuma destas duas modalidades pode ainda ser confundida com as vilas operárias de finais do século XIX ou início do século XX, em geral construídas por indústrias para seus operários dentro de suas propriedades, sem constituir formalmente o condomínio (até porque esta figura jurídica não existia na época). São exemplos destas vilas a Vila Maria Zélia (Pari) e a Vila dos Ingleses (Luz).

4 respostas em “Vilas: lei de 1994 x vilas antigas

  1. Moro em uma vila antiga
    Foi colocado um portão, e
    Instituída uma taxa de condomínio..
    Mas os serviços essenciais são públicos.
    Tem legalidade esse condomínio?

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    • Prezada Maria,

      Pelo seu relato, não perece ser um condomínio de fato. Veja se o condomínio tem CNPJ próprio, convenção de condomínio e uma administração financeira dos recursos. Sem isso, certamente não será um condomínio, talvez alguma outra figura jurídica. Veja aqui no blog as matérias sobre a nova lei de regularização fundiária.

      Abraços,

      RT

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  2. Boa noite, por gentileza, minha família é proprietária da última casa de uma vila pequena , com apenas três casas, mais ou menos de 1920, como moravam só irmãos foi construído um muro baixo que nos separava das outras duas. Hoje, outros proprietários habitam. Não há saída para a rua pela nossa casa, fica de fundos mesmo, para entrar passamos por uma pequena área em comum.
    Gostaria de saber se posso usar essa área em frente de casa, já que ninguém precisa passar por ela. Gostaria de fazer um pergolado e aumentar o muro. Grata

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    • Olá, Cristiane

      Você precisa verificar como é o seu lote na quadra fiscal da prefeitura. Se todas as casas estiverem em um único lote, é um condomínio.
      No primeiro caso, você deve respeitar as leis municipais, e no segundo, a convenção de condomínio.

      Abraços,

      RT

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