Há muitos equívocos publicados pela internet quando se fala na Lei de Vilas de São Paulo. A verdadeira Lei de Vilas com este nome é a lei municipal 11.605/1994. Esta lei instituiu a possibilidade de se construir condomínios de casas em lotes de até 15.000m² na zona urbana do município.
Por adotar a figura jurídica do condomínio, o lote não é parcelado e cada unidade tem direito a uma fração ideal de terreno, conforme a Lei Federal 4.591 e registrado conforme os quadros da norma técnica NBR 12.721.
Estes condomínios não devem ser confundidos com as vilas de meados do século XX, em geral construídas como ruas sem saída, passagens estreitas através de quadras ou mesmo casas em renques (sequências de casas idênticas) construídas por pequenos e médios investidores para aluguel. Estas últimas beneficiavam-se de um dispositivo do Código de Obras Arthur Saboya que permitia a aprovação automática de casas “populares” ao longo de passagens de miolos de quadra quando cujas aprovações de abertura de viário eram solicitadas à prefeitura. O código exigia alargamento de via para manobras em casos de ruas sem saída ou travessia de quadras (daí a origem de alargamentos viários presentes até os dias de hoje).
As vilas de meados do século não são condomínios, pois existe o parcelamento do solo (cada casa tem o seu próprio lote). Assim sendo, não há o que se comparar entre ambos em questões de exigências edilícias (recuos, gabaritos, etc.), pois respeitam dispositivos legais diferentes. As casas das novas vilas (pela lei de 1994) são condomínios, e as casas de vilas de meados do século XX são imóveis individuais como qualquer outro da cidade.
A nenhuma destas duas modalidades pode ainda ser confundida com as vilas operárias de finais do século XIX ou início do século XX, em geral construídas por indústrias para seus operários dentro de suas propriedades, sem constituir formalmente o condomínio (até porque esta figura jurídica não existia na época). São exemplos destas vilas a Vila Maria Zélia (Pari) e a Vila dos Ingleses (Luz).
Blog do Trevisan 
Moro em uma vila antiga
Foi colocado um portão, e
Instituída uma taxa de condomínio..
Mas os serviços essenciais são públicos.
Tem legalidade esse condomínio?
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Prezada Maria,
Pelo seu relato, não perece ser um condomínio de fato. Veja se o condomínio tem CNPJ próprio, convenção de condomínio e uma administração financeira dos recursos. Sem isso, certamente não será um condomínio, talvez alguma outra figura jurídica. Veja aqui no blog as matérias sobre a nova lei de regularização fundiária.
Abraços,
RT
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Boa noite, por gentileza, minha família é proprietária da última casa de uma vila pequena , com apenas três casas, mais ou menos de 1920, como moravam só irmãos foi construído um muro baixo que nos separava das outras duas. Hoje, outros proprietários habitam. Não há saída para a rua pela nossa casa, fica de fundos mesmo, para entrar passamos por uma pequena área em comum.
Gostaria de saber se posso usar essa área em frente de casa, já que ninguém precisa passar por ela. Gostaria de fazer um pergolado e aumentar o muro. Grata
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Olá, Cristiane
Você precisa verificar como é o seu lote na quadra fiscal da prefeitura. Se todas as casas estiverem em um único lote, é um condomínio.
No primeiro caso, você deve respeitar as leis municipais, e no segundo, a convenção de condomínio.
Abraços,
RT
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Moro em uma vila de 60 anos. tem uma passagem para a rua, e agora abriram uma hamburgueria na primeira casa, cuja lateral dá para essa passagem e a frente para a rua.
Acontece que os donos fazem da passagem um depósito, guardando nas calçadinhas sacos de areia, bicicletas e grades.
Essa passagem é servidão? Eles podem bloquear a entrada, o ir e vir dos moradores?
Podem deixar o visual parecido com uma favela?
Agradeço a atenção
Renata Oliva
11 996544122
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Renata,
Você precisa investigar a quadra fiscal (algumas prefeituras disponibilizam na internet). Lá você descobre exatamente o que é essa passagem: servidão, via pública, parte do lote dos fundos, etc.
Bloquear a passagem, provavelmente eles não podem.
Primeiro descubra a natureza fundiária dessa lateral, depois protocole a reclamação na prefeitura com fotografias do bloqueio.
Abraços,
RT
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Moro em uma rua sem saída no Brooklin Velho em São Paulo. Conseguimos aprovação para fechar a entrada e criamos um condomínio.
É permitido que no meu terreno eu sub-divida e construa 4 casas?
Em outras palavras, um condomínio dentro de um condomínio?
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Ricardo,
Se você mora numa rua sem saída, provavelmente não está num condomínio (ainda que haja associação de moradores com CNPJ). A situação fundiária do seu lote você descobre na matrícula.
As regras de parcelamento do solo e edificações segue a legislação urbanística e edilícia do município normalmente, como qualquer outro lote da cidade.
Abraços,
RT
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Olá moro em uma vila e tem um portão pois quero colocar cadeado a noite para segurança já que está havendo muitos assaltos posso colocar cadeado a noite ?
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Olá, Talita
Esse tipo de acordo operacional deve ser alinhado com os demais moradores, e sempre obedecer à legislação pertinente.
Em São Paulo, a Lei 10.898/1990 exigia a livre circulação de pedestres, mas creio que foi revogada. É necessário pesquisar a legislação atual sobre o assunto.
Abraços,
RT
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