Cenário do mercado imobiliário para 2018


Bola de cristal pode até existir – trata-se de um cristal na forma esférica. Só isso. Previsões para o futuro são outra coisa – é impossível saber o que vai ou não acontecer, pois cada fenômeno do mundo está sujeito a uma infinidade de variáveis. Nem Teoria do Caos resolve.

Por outro lado, não significa que estejamos no escuro absoluto: podemos observar o comportamento das variáveis com maior influência sobre o fenômeno estudado – histórico, tendências, análise qualitativa, opiniões (inclusive mapeando a profecia de auto-realização), etc. É exatamente isso que a análise de mercado faz, o que permite um planejamento frente aos cenários possíveis. Não é adivinhação, e sim a preparação para os cenários possíveis. E isto é essencial para a sobrevivência em nosso mercado pouco amistoso.

Assim sendo, trazemos aqui um resumo de indicadores atuais para o mercado imobiliário, todos dados públicos e sistematizados por organizações envolvidas e comprometidas com nosso setor de atuação.

Indicadores Macroeconômicos

Uma das principais variáveis macroeconômicas é a mente do consumidor. Quando todo o mercado está pessimista, independentemente das demais variáveis, não espere por crescimento. O mesmo se aplica à inflação. Então a medida de confiança da consumidor é decisiva para o investimento imobiliário, e este indicador é medido por pesquisas realizadas por instituições reconhecidas. Segundo o IBRE/FGV, o Índice de Confiança do Consumidor acaba de retomar o nível anterior ao início da crise política, o que é uma ótima notícia.

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O empresário da indústria demonstra recuperação ainda maior da confiança, variável determinante para retomada dos investimentos.

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O empresário da construção civil, via de regra mais cético que os demais (e com razão, por estar num setor sensível, de alto investimento e de capital imobilizado por períodos prolongados de tempo), também apresenta tendência consistente de retomada da confiança, ainda que ainda baixa.

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A elevada taxa de desemprego continua comprometendo a renda e capacidade de tomar crédito. Entretanto, há uma consistente tendência de queda neste indicador, a qual pode se acelerar ou desacelerar em função de outras variáveis macroeconômicas como câmbio, estabilidade política, confiabilidade jurídica e de instituições, cenários do exterior, investimentos e utilização da capacidade instalada.

desemprego

A desaceleração econômica se reflete nos preços ao consumidor (IPCA/IBGE) e INCC-DI (FGV). Entretanto, o comportamento do IPCA já sugere o início de uma inflexão, indicando aceleração no consumo das famílias. Ainda não é possível saber se é um soluço do indicador ou a inversão consistente do consumo.

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Indicadores do Mercado Imobiliário

Os preços de oferta do mercado imobiliário (em média) continuam nominalmente estáveis desde meados de 2015 (com ligeiro decréscimo). Durante este período todo, o que se observou de forma inequívoca foi o constante aumento dos descontos em relação à oferta para o fechamento de negócios. Assim sendo, é evidente que o período teve queda real no valor dos imóveis pela soma de dois fatores:

  • Preços que não acompanharam a perda de poder de compra da moeda
  • Crescimento dos descontos praticados em relação aos valores de anúncios

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Este elemento indica um cenário desfavorável ao ofertante, onde o poder de barganha do comprador é elevado. Entretanto, a alteração das percepções de mercado pode mudar rapidamente este contexto mesmo que o atual estoque não tenha sido comercializado por completo. O atual déficit habitacional brasileiro, que saltou de 5,8 para 6,1 milhões de moradias entre 2007 e 2014 (dados do IBGE – http://saladeimprensa.ibge.gov.br/noticias?view=noticia&id=1&busca=1&idnoticia=3038 ), teve uma retomada do crescimento em função da crise econômica. Portanto, a demanda continua elevada e aguardando apenas por canais de viabilização. A atual queda da taxa básico de juro da economia (Selic) começa a atrair investidores a empreendimentos privados de aluguel social, Parcerias Público-Privada – PPP da habitação, e financiamento por fluxo de caixa do projeto (project finance) no setor.

Os recursos da Poupança (SBPE, desde 1968 financiando imóveis por força legal) voltaram a crescer e o número de unidades financiadas voltou a aumentar em sua linha de tendência, indicando que o pior momento deste tipo de funding talvez já tenha ficado para trás (dados da ABECIP):

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As contratações parecem ter estabilizado a queda, mas ainda não atingiram o ponto de inflexão, o que viria a ocorrer apenas com elevação da confiança do consumidor e dos empresários, aliada à manutenção de uma reserva de funding disponível. No caso do SBPE, que já passou por um período crítico em 2015, esta reserva voltou a existir, e as contratações não se retomaram na mesma proporção por outros motivos (medo do desemprego, por exemplo). Lembrando que 65% dos recursos da poupança obrigatoriamente devem ser destinados ao crédito imobiliário no país.

A queda no valor real de mercado dos imóveis também afetam negativamente o LTV (loan-to-value), indicador de segurança do crédito. O LTV é a razão entre o valor emprestado e o valor de mercado do bem financiado. O LTV agregado só não sofreu mais porque o número de contratações também caiu, e houve um envelhecimento da média de idade dos financiamentos ativos. Com isso, o valor financiado também cai, pois as contas estão sendo saldadas, já considerado o aumento da inadimplência (dados do BACEN, ABECIP e Brazilian Securities, todos de acesso público pela internet).

E ficamos por aqui. Poderíamos colocar ainda outros dados, mas acredito que traria mais confusão que ajuda a você. Prefiro o foco no essencial e mais impactante – eficiência por Pareto.

 

E vamos para nossas merecidas férias. Nos vemos em 2018! Desejo ótimas festas a você, agradecendo por ter nos acompanhado neste ano em que o blog bateu simplesmente todos os recordes que poderia bater. Muito obrigado pelo apoio, perguntas, críticas, elogios, comentários. Nos vemos em breve!

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4 respostas para Cenário do mercado imobiliário para 2018

  1. Márcio Luiz Valdevite disse:

    O mercado imobiliária esta em compasso de espera ainda não há segurança jurídica. Estamos em um ano eleitoral . E esse ano é uma eleição com algumas características que nunca tivemos , o governo é responsável por 0,48 centavos da economia.de cada um real que esta no mercado a SELIC teve uma melhora 6.75 mas ainda esta alem do mercado global . E falta segurança jurídica para investidores externos . O governo está quase em caso de solvência. isso somente não ocorre pelo fato de sua maquina arrecadadora de impostos . esta sempre procurando alguma precha jurídica para aumentar mais os impostos . aqueles que não precisa do congresso . assim como o governo federal e os dos estados e municipal continua sem planejamento de longo prazo . para a economia .Assim como para o mercado imobiliário que é uma das alavancas para o desenvolvimento o que mais emprega e que mais se recupera a economia sua cadeia e imersa . na cadeia econômica. teremos que esperar as eleições e realizar reformas verdadeiras na economia a quebra de privilégios e a modernização do estado brasileiro . E nossa mão de obra e desqualificada se comparada em nível mundial . mas temos uma economia de escala e um pais continental que o mundo globalizado não pode viver sem nossos produtos agropecuários e agriculas assim como nosso minerais . Mas temos que desenvolver nossa industria para termos manufaturados assim como eletrônicos e semi condutores . possuímos qualificação técnica e tecnológica o que falta e vontade politica.

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