Carteira eficiente de fundos de investimento imobiliário (UPAV 2016)


Alvaro Albernaz trouxe às telas da UPAV 2016, em companhia do arquiteto Mauro Gomes (IBAPE/RJ), o tema de sua dissertação de mestrado. Observando a poupança nacional em queda de rentabilidade e, por consequência, de volume, Albernaz se interessou pelo mapeamento dos Fundos de Investimento Imobiliário (ou FII) no país.

A tendência atual de queda na rentabilidade da renda fixa (decorrência da perspectiva de queda na taxa Selic) leva os investidores a analisar hoje possibilidades reais de aplicações alternativas para um futuro próximo.

Hoje já existem mais de 100 mil investidores no mercado de capitais brasileiro acessando aproximadamente 100 FII registrados em bolsa, num universo total de algo em torno de 200 FII. A origem conceitual de nossos fundos reside nos Real Estate Investment Trusts norte-americanos. O indicador de mercado dos fundos imobiliários brasileiros (BM&FIbovespa) é o IFIX.

Os palestrantes passaram por uma rápida revisão de:

  • Teoria da percepção de valor
  • Teorias comportamentais, vieses heurísticos e Kahneman
  • Bernoulli, teoria da utilidade esperada e marginal
  • Extremos teóricos das escolas de administração (Chicago x marxistas)
  • Teoria do prospecto

O estudo pretende justamente evitar o comportamento de manada, que pode (e costuma) induzir ao erro. A pesquisa partiu de entrevistas com atores (players) do mercado de FII, utilizando questionário com escala de Likert para 5 dimensões básicas para o investidor:

  1. Diversificação
  2. Volatilidade da renda variável
  3. Prazo
  4. Mercado móvel
  5. Volatilidade intrínseca do mercado de FII

A partir de Markowitz (maximização de retorno), utilizando o Solver do Excel, foram formadas carteiras teóricas, com um ranking de fundos que leva em consideração três dimensões principais:

  • Institucional (quem é o time? há interesses cruzados?)
  • Ativos de lastro do fundo
  • Capacidade de geração de renda

Uma variável importante do estudo foi: “qual dos três foi decisivo para a opção pelo FII?”

A dica dada foi começar por um quadrante de análise (dimensão), a partir do qual se visualiza outros aspectos dos fundos.

Trabalhar com FII lastreado em negócios é mais difícil, pois o empreendedor vira sócio do empreendimento. O varejo, em especial, tem questões importantes a considerar, como a sazonalidade de vendas. Outros tipos de empreendimento podem ter tendências de longo prazo já estabelecidas – por exemplo, o Banco Itaú tem um plano de fechar 50% das agências físicas nos próximos 10 anos.

Um aspecto que de certa forma decorre do parágrafo anterior é uma observação empírica da pesquisa, comprovada por gráficos sobrepostos (ainda que seja um resultado esperado) é a correlação negativa entre rentabilidades dos FII e da taxa Selic (renda fixa).

Por fim, há variáveis imponderáveis que extrapolam o risco sistemático (por exemplo, o Governo).

É bom lembrar que os FII não pretendem resolver os problemas do mercado imobiliário, limita-se à possibilidade de diversificar investimentos com um ticket de entrada baixo.

 

Livros sugeridos:

AMORIM, Ricardo. Depois da tempestade.

KAHNEMAN, Daniel. Rápido e devagar.

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