por Ricardo Trevisan
Fui procurado algumas vezes por pessoas querendo fazer pequenos investimentos imobiliários (em geral para construir casas, pequenos conjuntos de casas, sobrados geminados, etc. para vender). Procuravam-me para avaliar o projeto físico (arquitetura) algumas vezes e, em outras, para avaliar o projeto financeiro do investimento. Alguns até haviam tido contato com profissionais de prospecção e avaliação de investimentos de grandes incorporadoras, mas mesmo estes mostravam cálculos e avaliações financeiras assutadoramente desastrosas e incorretas.
Publiquei neste mesmo blog um post sobre os riscos de se usar apenas a Taxa Interna de Retorno (TIR) para avaliações de investimento, usando uma comparação simples com um VPL (Valor Presente Líquido) simples. Naquele momento apresentei os dados de um artigo científico que descrevia os riscos da TIR por considerar que os fluxos de caixa positivos podem ser reinvestidos à mesma taxa (a própria TIR), o que não é verdade.
Mas ultimamente tenho visto erros mais primários, como planilhas que simplesmente ignoram a passagem do tempo. Vários estudos que vi apresentam o valor do dinheiro no tempo e a inflação sumariamente ignorados, e uma avaliação de simples subtração do tipo receitas menos custos e despesas.
O resultado disso é previsível, pois o investimento imobiliário tem duas características que deveriam levar a cuidados especiais: o alto volume de investimento (mesmo para pequenos empreendimentos) e o longo tempo do ciclo de produção.
Uma análise correta de investimento imobiliário deveria considerar alguns indicadores mais adequados, os riscos, a sensibilidade do investimento e a questão da passagem do tempo (a qual incluo no item risco). Quando publiquei o post sobre a TIR, mostrei que o VPL corrige o problema da taxa de reinvestimento, mas também tem seus problemas. O principal deles é que o VPL sozinho não mostra a relação que guarda com o investimento inicial. Uma forma simples de fazer isso é mostrar a relação que o VPL tem com o investimento (I), que algumas pessoas chamam (incorretamente, a meu ver) de lucratividade.
Também acho que a TIR-M (que inclui a taxa de reinvestimento) é bem adequada para a análise. Aliás, eu faria a análise com o maior número possível de indicadores, inclusive por payback descontado, mesmo para um empreendimento pequeno. A questão é saber escolher a taxa de comparação mais adequada. Eu prefiro usar uma taxa livre de risco, para depois incluir este elemento na conta. Essa separação ajuda a visualizar o que é risco e o que é taxa do custo financeiro.
É preciso fazer também uma análise de sensibilidade de cenários, pois num período longo de operação (caso da construção civil), é essencial estudar as variações do ambiente e seus impactos no projeto, o que pode ser feito com uma simulação de Monte Carlo a partir de dados públicos de mercado, como os relatórios do Banco Central.
Acredito que com essas dicas é possível fazer uma boa análise com rapidez e baixo custo.
Blog do Trevisan 