FII de tijolo ou ação de incorporadora imobiliária?

Existem duas principais formas de se obter rendimentos de um ativo: a valorização do principal (bond) e rendimentos periódicos decorrentes (yield).

No primeiro caso, o investidor adquire um ativo com potencial de valorização (por exemplo, um terreno urbano em área de valorização iminente) e fica com o capital imobilizado até a venda. Na segunda alternativa, o ativo gera receitas recorrentes a seu detentor (como comprar um imóvel para alugar). E também existe a possibilidade de se beneficiar de ambos, vendendo o ativo que gera yield ao final de certo período de tempo.

Essa distinção é essencial para se compreender a diferença entre os fundos de investimentos imobiliários que investem diretamente em edificações (FII de tijolo) e as ações de incorporadoras imobiliárias que trabalham principalmente com a venda (alienação) de unidades imobiliárias (como apartamentos, salas comerciais, terrenos em condomínio fechado, etc.).

Acontece que os FIIs de tijolo costumam ter sua rentabilidade associada à receita recorrente obtida por aluguéis de imóveis de sua propriedade. Com isso, podem vir a capturar rendimentos imobiliários da apreciação do valor da terra, por exemplo. As ações de incorporadoras, por outro lado, são avaliadas como qualquer outra ação, ou seja, pelo potencial de receitas geradas pelo lucro da empresa (distribuição de dividendos), o que acaba influenciando e sendo o principal direcionador na flutuação de seu valor de mercado no longo prazo.

Apesar de ambos beneficiarem o investidor tanto em valorização patrimonial quanto em rendimentos periódicos, existem diferenças substanciais entre si. Por exemplo, o imóvel é contabilmente reconhecido de forma distinta em cada um deles. Enquanto a incorporadora de alienação os enxerga como estoque para venda, os FIIs têm esses imobilizados como ativos de capital com potencial de geração de receitas.

Isso explica em parte, por exemplo, o motivo de estarmos neste momento vendo a valorização dos FIIs de tijolo acima da valorização das ações de incorporadoras. Claro que é apenas um dos fatores, e pode nem ser o principal. No caso aqui citado, certamente a queda da taxa SELIC tem papel preponderante.