Loteamentos fechados e condomínios horizontais nas concessões de iluminação pública

Uma situação que costuma gerar dúvidas e controvérsias na estruturação de projetos de concessões de iluminação pública é a de vias, loteamentos e condomínios horizontais com controle de acesso. Faria sentido incluir os pontos internos a essas áreas no contrato de parceria público-privada? A resposta a esta questão depende da correta caracterização dos logradouros em análise.

Existem três situações morfológicas de conjuntos horizontais de residências unifamiliares lato sensu denominadas “condomínios fechados”, mas nem todas se enquadram juridicamente como condomínios. As situações mais comuns são:

1. Loteamentos de acesso controlado (ou loteamentos fechados): o que caracteriza a figura jurídica de um loteamento é o parcelamento do solo com a abertura ou ampliação de vias e logradouros públicos, conforme estabelece a Lei Federal 6.766/1979 [1]. Num loteamento, a gleba original foi oficialmente recortada em lotes individuais, sistema viário, áreas institucionais, outras áreas de doação e áreas verdes e de preservação ambiental. Alguns loteamentos se utilizam de diversos dispositivos legais, em especial de regramentos locais municipais para fazer o controle de acesso ao seu perímetro interno por meio de guaritas, cancelas, controle de acesso de pedestres, muros, cercas, etc. Por criar uma situação espacial de isolamento, são frequentemente confundidos com condomínios, apesar de não o serem assim constituídos. Nesses casos, as vias continuam sendo públicas, apesar do controle de acesso, assim como seus ativos de iluminação pública. A rigor, esses ativos fazem parte do patrimônio público municipal, e esses moradores são contribuintes da COSIP, se essa forma de tributação existir no município. Por este motivo, excluir esses pontos da concessão pode acabar saindo mais caro aos cofres públicos municipais mais tarde, principalmente se não houver regramento local atribuindo a responsabilidade pela manutenção e operação desses ativos. Além disso, vale lembrar que a energia elétrica de iluminação pública nessas áreas continuarão sendo pagas pelo poder público local. Portanto, o potencial de economia de energia aumentaria o interesse do poder concedente em inclui-las no espectro de modernização do contrato de concessão de iluminação pública.
2. Condomínios horizontais: apesar desta figura jurídica existir há muito tempo em nosso ordenamento, era muito pouco utilizado em função das elevadas exigências de doação de áreas públicas e de regras para o sistema viário. Por este motivo, durante as décadas de 1980 e 1990 predominou o modelo de loteamentos de acesso controlado entre empreendimentos residenciais horizontais destinados à classe média alta nas grandes cidades brasileiras. Por diversos motivos regionais, alguns municípios estabeleceram novas regras para condomínios horizontais de pequeno porte (em geral, em terrenos de até 15.000m²) a partir da década de 1990. Por serem juridicamente constituídos como condomínios, e obedecerem à Lei Federal 4.591/1964 e ao Código Civil, esses terrenos não são parcelados, e cada proprietário adquire uma unidade autônoma residencial (figura jurídica usada para apartamentos), à qual se atribui uma fração ideal de terreno cuja localização física é indefinida dentro do lote onde o condomínio é incorporado. O que caracteriza visualmente esses conjuntos menores (também denominados vilas, villages ou villagios, dependendo do município) é a homogeneidade visual das unidades habitacionais (casas), pois as edificações fazem parte do empreendimento, o qual só recebe o habite-se com a situação de habitabilidade final de todas as unidades. Nesses casos, a iluminação interna, ainda que seja de vias e logradouros não é pública, pois se trata de empreendimento particular. Ainda que esses condomínios e as prefeituras quisessem incluir essa iluminação na concessão, o poder público não tem nenhuma responsabilidade sobre os ativos internos ao condomínio. Portanto, não há sentido em incluir esse tipo de iluminação (condominial) em qualquer forma de classificação de iluminação pública, porque fazem parte de propriedades privadas.
3. Condomínios de lotes: esta possibilidade só apareceu no regramento jurídico brasileiro por meio da Lei Federal 13.465/2017. Portanto, qualquer urbanização anterior a esta data certamente não surgiu como condomínio de lotes em sua constituição imobiliária original. Essa modalidade recente permite a criação de condomínios horizontais de lotes, sem as construções das casas. Importante observar que, nesta modalidade, as vias e logradouros são públicos. Portanto assim também se classificam os ativos de iluminação pública nesses sistemas viários. Assim, do ponto de vista do contrato de concessão de iluminação pública, o condomínio de lotes se encontra na mesma situação dos loteamentos de acesso controlado. Ou seja, mesmo que haja controle de acesso a essas áreas, o poder público municipal tem as mesmas responsabilidades sobre esses pontos de iluminação que teria num loteamento convencional.

[1] As situações de subdivisão de glebas ou lotes em outros lotes menores, que não impliquem “na abertura de novas vias e logradouros públicos” nem em modificações dos já existentes, são denominados desmembramentos ou desdobros. Lei Federal 6.766/1979, art. 2º, parágrafo 2º.

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