A Operação Urbana Consorciada (OUC) é um instrumento urbanístico aplicado com sucesso no exterior e com honrosos exemplares nacionais. Seu princípio, inspirado na experiência de uma Beirute pós-guerra civil, é o de recuperação de territórios urbanos degradados a partir de sinergias entre iniciativas públicas e privadas, potencializadas pelo mercado de capitais. É um arranjo simples e engenhoso que a experiência mostrou ser também eficaz.
Desenvolver uma Operação Urbana significa trabalhar num projeto urbano para uma região que demanda algum tipo de intervenção pública e se utilizar do mercado de capitais para leiloar, pouco a pouco, potencial construtivo à iniciativa privada. Explico: em geral, intervenções públicas no tecido urbano costumam levar valorização imobiliária a essas áreas. Com a venda paulatina de potencial construtivo, o poder público consegue ir implantando seu projeto aos poucos e, ao mesmo tempo, capturando parte da mais-valia imobiliária gerada para financiar as próximas fases desta mesma implantação.
Portanto, a Operação Urbana Consorciada é também uma operação financeira com inteligência pública. Os títulos mobiliários de potencial construtivo a serem negociados no mercado de capitais (Certificado de Potencial Adicional de Construção – CEPAC) são regulados pela Comissão de Valores Mobiliários, mesma instância que regula outros instrumentos financeiros como ações, cotas de fundos etc. Portanto, trata-se de um contrato público, e após a emissão dos CEPAC, o poder público municipal não pode mais seu lastro (o projeto urbano) indiscriminadamente, sob pena de sofrer sanções inclusive econômicas.
Apesar deste arranjo ter sido proposto e aprovado em diversas cidades brasileiras, poucas dessas experiências atingiram algum resultado efetivo num prazo razoável. A maior dificuldade costuma ser a falta de recursos públicos para uma primeira obra inicial estratégica que inicie o círculo virtuoso do arranjo. Sem obras, a área não se valoriza, o leilão de CEPAC não faz sentido, e a operação nem começa. É necessário, portanto, complementar esta iniciativa com outra associação com quem possua recursos para esse investimento inicial.
Essa segunda iniciativa já existe e tem sido aplicada com sucesso no Brasil e no mundo: são as parcerias público-privadas (PPP), um tipo de contrato administrativo que permite ao poder público receber recursos para um projeto específico, diferindo os pagamentos públicos pela construção, operação e manutenção desse novo ativo público no longo prazo (em até 35 anos, pela legislação vigente). A quantidade de exemplos bem-sucedidos de PPP no Brasil supera, e muito, o número total de tentativas de OUC no país. Além disso, esse número só cresce, abrigando cada vez mais setores diferentes. Segundo a Radar PPP (Radar de Projetos), além dos contratos já assinados, existem aproximadamente 5 mil novas iniciativas de parcerias e concessões em estudo só no Brasil.
Esses dois mundos podem se unir de uma forma muito simples: a obra inicial de uma OUC pode se valer das possibilidades trazidas pela PPP para disparar o processo virtuoso de recuperação de áreas urbanas degradadas, com grandes economias aos cofres públicos e por meio de contratos administrativos modernos, nos quais a iniciativa privada só recebe seus pagamentos após a entrega das obras e o poder público paga conforme o desempenho do privado na prestação dos serviços. Além disso, os contratos da PPP e da OUC, apesar de sinérgicos, são apartados e independentes entre si, conferindo transparência para a auditoria de contas públicas por parte dos órgãos de controle e da sociedade como um todo.
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