por Ricardo Trevisan
O ano de 2008, até o mês de setembro, foi muito positivo para as incorporadoras brasileiras, em prosseguimento a uma tendência de crescimento do mercado imobiliário iniciada em anos anteriores devido a vários fatores, alguns deles abaixo descritos.
Nesse período, houve ampliação de oferta de crédito para a construção civil e para a aquisição da casa própria. Houve também extensão das políticas públicas do governo federal para a redução do déficit habitacional brasileiro (estimado em 8 milhões de unidades habitacionais[1]).
Simultaneamente à crescente oferta de crédito, o país começou a vivenciar uma redução das taxas básicas de juros. Entre setembro de 2005 e março de 2008, a taxa Selic (meta) caiu de 19,75% a.a. para 11,25% a.a.[2]. Como resultado desses dois fatores, uma parcela maior da população passou a ter acesso ao financiamento bancário para a aquisição da casa própria, principalmente os segmentos mais populares que ficaram sem alternativas viáveis após a extinção do Banco Nacional da Habitação – BNH em 1986. Este segmento representa, teoricamente, um mercado de rentabilidade menor, porém muito mais amplo. Mas, na prática, a concorrência acirrada pelos mercados de mais alta renda durante vinte anos de economia turbulenta e fuga dos mercados de risco derrubou as margens das incorporadoras, de forma que a rentabilidade dos atuais segmentos populares é atrativa à maioria das grandes empresas do ramo que atuam nas grandes capitais brasileiras.
Outro fator importante foi o dos marcos legais regulatórios que transformaram o mercado imobiliário em um ramo mais seguro e atrativo ao investidor. O primeiro foi o do Patrimônio de Afetação, de agosto de 2004 (parte de um conjunto de medidas do governo federal que ficou conhecido como “pacote da construção”), que isola a contabilidade de cada obra, passando a ser separada da contabilidade da incorporadora ou construtora. O objetivo era evitar problemas similares aos deixados pela construtora Encol, de São Paulo, que, ao quebrar, deixou muitos mutuários sem possibilidade de dar continuidade a seus empreendimentos. Com a nova legislação, caso ocorra a falência da construtora ou incorporadora, os compradores poderão dar continuidade à obra.
O segundo marco, apesar de mais antigo, só passou a ter efeitos práticos mais recentemente. Trata-se da Lei Federal 10.257/2001, o Estatuto da Cidade, que instituiu medidas de combate à retenção especulativa de lotes urbanos através de instrumentos urbanísticos como Parcelamento, Edificação e Utilização Compulsória, IPTU Progressivo no Tempo e Desapropriação com Títulos da Dívida Pública (com prazo de dez anos para pagar o proprietário). Porém, a Lei Federal determinou um prazo de cinco anos para que os municípios a partir de determinado porte ou importância completassem a revisão de seus Planos Diretores. Como isto é sempre um processo político mais longo, os primeiros municípios a adotar os instrumentos do Estatuto só os aplicaram por volta de 2004. O resultado foi que a partir de então, houve ampliação da oferta de lotes urbanos, muitos dos quais dotados de ampla infra-estrutura urbana e que nunca haviam sido ocupados antes, ou seja, não haveria custos de demolições.
Esta nova configuração do mercado levou muitas grandes incorporadoras a buscar os segmentos populares. Os produtos para estes mercados são chamados de HMP – Habitação de Mercado Popular e HIS – Habitação de Interesse Social. Porém suas estruturas e culturas organizacionais estavam orientadas a outro público. Além disso, as marcas estavam associadas a produtos mais sofisticados e mais caros. A solução encontrada por muitas foi criar outras empresas controladas, com outras bandeiras, para estes públicos (Cyrela criou a Living, a Gafisa criou a Fit Residencial, etc.). Estas novas incorporadoras, em geral, foram compostas e dirigidas, em parte, pelos colaboradores de suas controladoras e tiveram algumas dificuldades iniciais para se adaptar a um novo público com aspirações e exigências muito distintas das que estavam habituados. Enquanto isso, empresas que tradicionalmente já atuavam neste segmento tiveram a oportunidade de ter crescimento inédito (por exemplo, a Tenda e a MRV, ambas originadas em Minas Gerais e especializadas em baixa renda, passaram a figurar entre as primeiras em participação de mercado de São Paulo).
Obtivemos dados de participação de mercado das incorporadoras de São Paulo até o ano de 2007, pois os dados de 2008 ainda não foram concluídos pela Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio – Embraesp (provavelmente estarão disponíveis a partir do segundo semestre). Os dados mostram que a Gafisa, apesar de ter tido bons resultados financeiros durante o boom imobiliário, perdeu participação de mercado para suas principais concorrentes em São Paulo neste período. Obtivemos também poucos dados de anos anteriores, mas o suficiente para uma análise geral.
Após e estabilização da economia com o Plano Real e a modernização do mercado de capitais, aumentou o número de empresas de diversos segmentos que realizaram a abertura de capital, ou Initial Public Offering – IPO. As empresas da construção civil, tradicionalmente empresas familiares e com administradores ligados a essas famílias, viram-se obrigadas a modernizarem-se ou perderem mercado para aquelas que o fariam. Passaram a profissionalizar a gestão, buscar novas fontes de recursos (muitas receberam investimento estrangeiro), e passaram a abrir também o capital, atitude inédita para uma incorporadora brasileira até então.
Por fim, após setembro de 2008, a crise financeira internacional provocada pelos mercados hipotecários norte-americanos de risco (subprimes), provocou uma crise de liquidez internacional que resultou na retração do crédito e da demanda interna. Tal cenário afetou muito as incorporadoras (retração de investimentos) mas demorou mais para atingir as construtoras, que estão executando os produtos vendidos durante o período de crescimento.
[1] Salles, Y., 2007.
[2] Banco Central do Brasil. Disponível em: <<http://www.bcb.gov.br/>>.
Blog do Trevisan 