Alugar ou vender o imóvel? Como calcular

Esta decisão pode envolver outros fatores que vão além da racionalidade financeira, pois o proprietário pode ter fatores a considerar que não se traduzem muito bem em montantes monetários: querer ajudar alguém, um projeto futuro para o imóvel, possibilidade de valorização por uma obra pública iminente, riscos de invasões na vizinhança, e por aí vai.

Vamos tratar aqui da parte racional da decisão, a análise econômico-financeira. Teoricamente, o aluguel é uma renda contínua, sem data de encerramento. Do ponto de vista financeiro, é chamada de perpetuidade. Para trazer a perpetuidade a valor presente, é necessário conhecer a taxa de desconto, ou seja, a taxa a ser considerada para o valor do dinheiro no tempo. Este é um dos pontos centrais da questão: o ideal seria calcular pelo WACC, mas isso é uma forma sofisticada demais para a maior parte das pessoas. Então, o mais simples (e utilizado) acaba sendo o custo de oportunidade (o quanto o investidor ganharia num investimento alternativo). Isto é fácil de saber se desconsiderarmos a comparação quantitativa de riscos.

Conhecido o valor do aluguel e a taxa de desconto, é fácil descobrir o valor presente do imóvel colocado para alugar:

VP = Aluguel / taxa

Por exemplo: se um determinado imóvel rende 30.000 reais por ano de aluguel, e este proprietário, se vendesse este mesmo imóvel, conseguisse uma renda de 5,5% ao ano em aplicações financeiras, esta operação valeria:

30.000 / 0,055 = 545.454 reais

Se este imóvel, se fosse vendido, rendesse líquido ao vendedor 500.000 reais, significaria que a renda do aluguel produz maior valor ao proprietário que a sua venda.

Mas há algumas ressalvas:

  • O período de vacância entre um inquilino e outro, assim como os custos de transação precisam ser considerados. Se estes custos equivalem a 5%, por exemplo, o valor do aluguel deveria ser multiplicado por 0,95;
  • As reformas e manutenção periódica do imóvel também precisam entrar na conta. Por exemplo, se este imóvel demandar uma reforma de 50.000 reais a cada 10 anos, por exemplo, cada ano de aluguel deveria considerar um abatimento de 5 mil;
  • Qualquer outra despesa de responsabilidade do proprietário também deve ser considerada.
  • Considerando os exemplos acima, o aluguel anual a ser considerado seria:
  • (30.000 x 0,95) – 5.000 = 23.500
  • O valor presente de colocar o imóvel para alugar seria:
  • 23.500 / 0,055 = 427.272
  • Neste caso, seria melhor vender o imóvel pelos 500.000 reais.

    Outras variáveis qualitativas também deveriam ser consideradas: a propriedade de um imóvel demanda um esforço de gestão do ativo, sem falar nos riscos de súbita desvalorização em função de mudanças urbanas no entorno.

    2 comentários em “Alugar ou vender o imóvel? Como calcular

    1. Ricardo, boa tarde!
      Na sua opinião como fica o mercado imobiliário
      de locação comercial? E mesmo venda de imóveis comerciais? Com a óbvia mudança de “todo mundo ter sua mesa e computador” numa empresa vai mudar. E rápido. A curto prazo afetando o setor comercial e a médio/longo prazo afetando o setor residencial, uma vez que vários imoveis comerciais terão que serem adequados ao residencia.

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      1. Boa tarde, Antonio

        Neste momento, em que ainda estamos no ciclone, é difícil precisar perspectivas. Mas, como você bem colocou, já dá para observar algumas tendências gerais: de fato, o varejo convencional (inclua aqui shopping centers) e as áreas para escritórios tendem a sofrer uma pesada quebra de demanda. Fatalmente sofrerão quedas de valor do curto e médio prazos.
        Entretanto, outras áreas comerciais devem se sair, pelo menos, ilesas da coronacrise. Aqui destaco as atividades digitais online e os centros de distribuição logística, pois os produtos continuarão circulando na nova economia. Alguns canais mudarão, outros não.

        Abraços,

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