Esta decisão pode envolver outros fatores que vão além da racionalidade financeira, pois o proprietário pode ter fatores a considerar que não se traduzem muito bem em montantes monetários: querer ajudar alguém, um projeto futuro para o imóvel, possibilidade de valorização por uma obra pública iminente, riscos de invasões na vizinhança, e por aí vai.
Vamos tratar aqui da parte racional da decisão, a análise econômico-financeira. Teoricamente, o aluguel é uma renda contínua, sem data de encerramento. Do ponto de vista financeiro, é chamada de perpetuidade. Para trazer a perpetuidade a valor presente, é necessário conhecer a taxa de desconto, ou seja, a taxa a ser considerada para o valor do dinheiro no tempo. Este é um dos pontos centrais da questão: o ideal seria calcular pelo WACC, mas isso é uma forma sofisticada demais para a maior parte das pessoas. Então, o mais simples (e utilizado) acaba sendo o custo de oportunidade (o quanto o investidor ganharia num investimento alternativo). Isto é fácil de saber se desconsiderarmos a comparação quantitativa de riscos.
Conhecido o valor do aluguel e a taxa de desconto, é fácil descobrir o valor presente do imóvel colocado para alugar:
VP = Aluguel / taxa
Por exemplo: se um determinado imóvel rende 30.000 reais por ano de aluguel, e este proprietário, se vendesse este mesmo imóvel, conseguisse uma renda de 5,5% ao ano em aplicações financeiras, esta operação valeria:
30.000 / 0,055 = 545.454 reais
Se este imóvel, se fosse vendido, rendesse líquido ao vendedor 500.000 reais, significaria que a renda do aluguel produz maior valor ao proprietário que a sua venda.
Mas há algumas ressalvas:
- O período de vacância entre um inquilino e outro, assim como os custos de transação precisam ser considerados. Se estes custos equivalem a 5%, por exemplo, o valor do aluguel deveria ser multiplicado por 0,95;
- As reformas e manutenção periódica do imóvel também precisam entrar na conta. Por exemplo, se este imóvel demandar uma reforma de 50.000 reais a cada 10 anos, por exemplo, cada ano de aluguel deveria considerar um abatimento de 5 mil;
- Qualquer outra despesa de responsabilidade do proprietário também deve ser considerada.
Neste caso, seria melhor vender o imóvel pelos 500.000 reais.
Outras variáveis qualitativas também deveriam ser consideradas: a propriedade de um imóvel demanda um esforço de gestão do ativo, sem falar nos riscos de súbita desvalorização em função de mudanças urbanas no entorno.
Blog do Trevisan 
Ricardo, boa tarde!
Na sua opinião como fica o mercado imobiliário
de locação comercial? E mesmo venda de imóveis comerciais? Com a óbvia mudança de “todo mundo ter sua mesa e computador” numa empresa vai mudar. E rápido. A curto prazo afetando o setor comercial e a médio/longo prazo afetando o setor residencial, uma vez que vários imoveis comerciais terão que serem adequados ao residencia.
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Boa tarde, Antonio
Neste momento, em que ainda estamos no ciclone, é difícil precisar perspectivas. Mas, como você bem colocou, já dá para observar algumas tendências gerais: de fato, o varejo convencional (inclua aqui shopping centers) e as áreas para escritórios tendem a sofrer uma pesada quebra de demanda. Fatalmente sofrerão quedas de valor do curto e médio prazos.
Entretanto, outras áreas comerciais devem se sair, pelo menos, ilesas da coronacrise. Aqui destaco as atividades digitais online e os centros de distribuição logística, pois os produtos continuarão circulando na nova economia. Alguns canais mudarão, outros não.
Abraços,
RT
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