Os erros dos condomínios horizontais em São Paulo

Os condomínios horizontais (condomínios de casas) surgiram na mente do consumidor durante os anos 1980 com a divulgação de empreendimentos do tipo Alphaville, na forma de grandes loteamentos fechados de alto padrão. Apesar deste modelo ter tido sucesso e se desenvolvido por todo o país, não é o mais comum de São Paulo. Aliás, nem é exatamente um “condomínio” a rigor. Os condomínios, em geral, estão num único lote, onde cada unidade autônoma possui uma quota parte do terreno, tal como ocorre em condomínios verticais (prédios de apartamentos).

A legislação municipal (em especial a lei de vilas) permitiu, a partir de meados dos anos 1990, a viabilização econômico-financeira de empreendimentos horizontais de pequeno porte, esses sim na forma de condomínios. Apesar da intenção da legislação ter sido outra (a viabilização de empreendimentos em Zonas Exclusivamente Residenciais, na época chamadas Z1), acabou viabilizando empreendimentos médios e populares por toda a cidade. Havia uma demanda por residenciais horizontais com os atributos de segurança que havia nos condomínios verticais. Tal demanda não estava sendo atendida e era crescente principalmente em regiões da cidade onde o modelo de moradia horizontal era consolidado (caso da Zona Leste).

Poucos anos foram necessários para que o mercado percebesse o filão que se apresentava disponível em regiões de classe média, e já a partir de 1996, os lançamentos em Zonas Mistas superavam os lançamentos em ZER / Z1.

Além disso, os custos de produção de condomínios horizontais são, em média, inferiores aos de condomínios verticais. Isso fez com que um grande número de incorporadoras atuasse com esse tipo de produto, as quais divido em três grandes grupos:

a) Incorporadoras grandes: as grandes empresas do mercado, que se aproveitam da vantagem dada pelas marcas conhecidas, pelo conhecimento acumulado e pelas economias de escopo e de escala possíveis. Em geral conhecem bem o mercado e cometem poucos enganos na formatação de produtos. São ágeis na condução financeira e comercial dos negócios;

b) Incorporadoras médias estabelecidas: os empreendedores com menor capital de giro disponível para investir em novos empreendimentos viabilizam projetos menores e de exigência de menor volume de capital. Em geral conhecem um mercado mais restrito, como uma região da cidade, mas possuem expertise suficiente para realizar bons negócios. A condução é em geral bem feita, mas às vezes há problemas por falta de volume de produção ou de experiência;

c) Empreendedores pontuais: alguns aventureiros e grupos de pequenos investidores produzem pequenos conjuntos, dado o reduzido volume de investimentos necessários. Possuem pequeno conhecimento do mercado e de condução financeira dos negócios. Em geral cometem vários erros primários nesse tipo específico de produto (horizontal) que tem características de marketing diferentes do vertical. Às vezes acertam por acaso, e quando isso acontece ficam com a falsa sensação de que o mercado é mais promissor do que a realidade.

Visitei e estudei empreendimentos produzidos por esses três tipos de empreendedores nas mais variadas regiões da cidade de São Paulo e simultaneamente entrevistei 96 moradores para descobrir como eles avaliavam seus imóveis. Descobri inúmeros erros no planejamento e desenvolvimento desses produtos. Mas os erros em geral variam conforme o porte do empreendedor.

As grandes incorporadoras em geral acertaram em muitas coisas nos empreendimentos que analisei. Mas algumas vezes adotavam soluções de empreendimentos verticais nos horizontais que não agradam ao consumidor e prejudicam as vendas.

Muitas incorporadoras médias erraram no número de unidades (em geral passavam um pouco do número ideal e prejudicavam muito as vendas). Em busca de um VGV maior, acabaram reduzindo muito a velocidade de vendas e tiveram baixa absorção. Erraram também nas plantas utilizando soluções que não agradam e investiram em atributos que não têm valor percebido para o consumidor final, o que aumentou desnecessariamente o custo da obra. Algumas poderiam ter muito melhor desempenho se tivessem prospectado adequadamente o mercado.

Os pequenos empreendedores são aventureiros e estão experimentando o mercado imobiliário. Alguns são empreendedores pequenos e médios de outros ramos e outros são pessoas físicas diversificando investimentos ou planejando uma aposentadoria. Cometem erros primários, como investir em subsolo quando isso inviabiliza o empreendimento, análise falha de matrículas provocando problemas durante a obra, investimento em atributos de baixo ou nenhum valor percebido pelo consumidor final, e muitos problemas nas plantas. O mais comum é o número excessivo de unidades que acaba com a privacidade e acústica dos empreendimentos. Os empreendimentos de alto padrão não souberam compreender seu público, e poucas modificações poderiam ter salvo o empreendimento e apresentado resultados financeiros muito melhores.

A pesquisa foi apresentada na USP em 2006. Foi recomendada para publicação e para depósito nas bibliotecas da universidade.