Perspectivas para o mercado imobiliário em 2019 (Prof. Claudio Tavares, Poli/USP, no VIII Sobrea)

Olá, pessoal! Normalmente não publicamos nada neste horário, mas o assunto é interessante para qualquer profissional do mercado imobiliário, e gostaríamos de dar a notícia em primeira mão. Estou aqui escrevendo de João Pessoa (PB), onde estamos assistindo ao VIII Simpósio do Sobrea (Sociedade Brasileira de Engenharia de Avaliações).

Ontem tivemos a felicidade de ouvir o Prof. Dr. Claudio Tavares de Alencar, do Núcleo de Real Estate da Poli (USP) falar sobre o que um Comitê de Mercado formado por 20 pessoas influentes e bem informadas sobre essa indústria esperam para 2019. Tavares separou os assuntos pelos seguintes tópicos:

  • Residencial: mercado deve ter alta moderada, pouco acima da inflação para empreendimentos em lançamento. A mesma lógica não se aplica aos imóveis em estoque, tanto das incorporadoras quanto os retomados por credores, que sofrem pressão pela liquidação de posição. A demanda reprimida dos últimos 3 anos continua presente
  • Minha Casa Minha Vida: grandes incoporadoras, como Cyrela e Eztec estão reabrindo suas unidades de negócios para imóveis populares. Isso mostra interesse relevante nesse segmento, mas a expectativa é mesmo de foco parcial no MCMV (em oposição a uma eventual tendência de foco total)
  • Residencial: o mercado não deve recuperar completamente o patamar de 2014, mas deve consegui-lo no médio prazo, desde que a tendência de queda nas taxas de juros se mantenha
  • Confiança do investidor: houve unanimidade no entendimento que todos estão tirando os projetos da gaveta e colocando para rodar. Esta confiança parece ter se acentuado após as eleições
  • Arranjo de mercado (share): deve se confirmar um novo desenho do ambiente concorrencial do setor, pelo menos é o que indica a amostra de São Paulo (SP). Mas as incorporadoras estão mais comedidas no número de projetos simultâneos
  • Recursos da poupança (SBPE) para o crédito: parece que serão suficientes num primeiro momento em que o mercado ainda está estabilizado. Mas isso deixa de ser verdade quando o mercado se expandir. De olho nesta tendência, a ABECIP está formatando as LIG (Letras Imobiliárias Garantidas), ativo este inspirado nos covered bonds europeus. As LIG devem se tornar o funding principal ao crédito imobiliário no futuro
  • Salas comerciais: não deverá haver tão cedo o retorno do pequeno e médio investidor para o mercado imobiliário, principalmente porque ainda existe excesso de oferta neste tipo de produto. Outra pressão vem do crescente mercado de ambientes de coworking
  • Hotel: o veículo principal de investimento deverá ser o CondoHotel (investimento direto), ou via Fundos de Investimento Imobiliário (FII)
  • Shopping Center: o recente excesso de expansão ainda não foi absorvido. O esperado para este setor é apenas uma moderada recuperação de acordo com a magnitude da recuperação macroeconômica do país. A concorrência crescente com o e-commerce aguça ainda mais este entendimento e está obrigando ao redesenho do conceito, de centros de compras para centros de etretenimento
  • Aluguel: deverá ter uma leve recuperação em 2019, mas ainda não chegará na taxa mínima de atratividade (TMA) do investidor
  • Condomínios logísticos: só deverá haver crescimento do parque após os tão aguardados investimentos em infraestrutura e logística. O que não falta no mundo é dinheiro em busca de projetos de investimentos, e para isto será necessário criar um ambiente mais amigável ao investidor
  • FII: o maior problema no Brasil é a precariedade com que muitos fundos imobiliários foram criados: por exemplo, houve valuations muito otimistas, que não consideraram o período de reajuste de alugueis (portanto de receitas). Também não seguiram a regulação internacional ao não constituir portfólios de empreendimentos, e sim financiar empreendimentos únicos e isolados, concentrando de forma perigosa o risco. Um grande exemplo deste erro foi a Torre Almirante, no Rio de Janeiro, que ficou completamente sem receitas quando a Petrobras o desocupou.

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