Retração do crédito e o preço dos imóveis

O crédito imobiliário brasileiro, ainda quase totalmente lastreado em recursos da poupança e do FGTS, caminha para um possível problema de funding porque nem poupança, nem Fundo de Garantia cresceram na mesma velocidade da expansão imobiliária. Sim, havia uma folga financeira para isso, mas a folga se reduziu muito, e mesmo agora que nosso PIB puxou o freio de mão de vez, o crédito imobiliário continua em expansão. Sem uma solução milagrosa que crie repentinamente uma ampla cultura de funding alternativa lastreada em títulos e mercado secundário, o caminho é a inevitável retração do crédito. Ou, pelo menos, redução do seu ritmo de crescimento (que já está acontecendo).
Até aqui, nenhum grande mérito nessa análise, pois há amplo consenso sobre ela. Mas pode ser temerário afirmar que a retração do crédito vai puxar os preços para baixo. Nisso não há relação direta de causa e efeito. Quando um dos lados do mercado (ofertante ou demandante) altera suas condições, a situação de equilíbrio anterior deixa de existir. Num primeiro momento, todos vão tentar se adequar à nova situação, e pode haver comportamentos irracionais. No segundo momento, que não deve demorar para ocorrer, uma nova situação de equilíbrio se esclarece, seja com preços inferiores ou superiores aos anteriores.
O que não faz sentido é acreditar, sem evidências, que essa nova situação de preços será favorável a um dos lados em função da retração do crédito. Isso porque os dois lados são financiados: as incorporadoras e os compradores (pessoas físicas ou jurídicas). Se as incorporadoras perderem crédito, a tendência é uma retração na oferta e elevação ainda maior de preços. Se a retração for do lado comprador (difícil de acontecer em ano eleitoral), cai a demanda e existe uma tendência de queda de preços (que muitas vezes não acontece no mercado imobiliário doméstico).
Por isso, antes de chegarmos a qualquer conclusão, precisamos observar quem vai sofrer mais com a retração.