O risco de crédito imobiliário é baixo mesmo?

Vários bancos brasileiros têm apresentado o LTV médio de crédito imobiliário como argumento para o baixo risco embutido nessas operações. O LTV (loan-to-value ratio) mede o quanto a parcela financiada representa do valor de mercado do imóvel, quanto mais baixo, melhor. O que me espanta é que o que tem sido apresentado está, em geral, acima de 75%, e isso é usado como argumento para indicar um hipotético baixo risco operacional. Não sei por que essa informação não chega, mas nos EUA, Fannie Mae e Freddie Mac não aceitam LTV superior a 80%.

E esse nem é o ponto mais sensível, na minha modesta opinião. Explico: aqui, o financiamento imobiliário disputa o pocket share das famílias brasileiras junto com inúmeras outras exigências, inclusive de financiamento do consumo (cartão de crédito, por exemplo). Isso é bem diferente da média mundial, em que o financiamento imobiliário é o grande percentual de dívidas das famílias. Tem mais: a renda média da família brasileira, apesar de seu ganho real dos últimos anos, ainda não foi acompanhada de uma consolidação de evolução nos fatores de produção, em especial tecnologia, educação e produtividade da mão de obra. Considere ainda que o funding de crédito imobiliário ainda não teve evolução significativa no mercado de capitais nacional. A securitização de recebíveis imobiliários ainda é muito incipiente, assim como a colocação de títulos privados (LCI, por exemplo).

Será que um LTV de 80% aqui é seguro? É só uma pulguinha que não sai de trás da orelha.