Só existe uma forma realmente segura de descobrir o valor de mercado de um imóvel: através de um laudo de avaliação realizado de acordo com a NBR 14.653. Este tipo de trabalho é realizado por profissional habilitado – ou seja, um arquiteto ou engenheiro civil (conforme determinado na norma). Preferencialmente, um profissional que tenha recebido um treinamento específico para avaliação de imóveis (mas isso não é uma exigência). Atenção: corretores de imóveis não estão habilitados a fazer avaliação de imóveis por vários motivos, inclusive por terem interesse direto no resultado da avaliação.
Há aspectos construtivos que são avaliados durante a vistoria, como:
- Estado de conservação do imóvel: inclui análise de seus componentes, estabilidade, acomodação das cargas no terreno, vícios construtivos, estado de materiais e equipamentos, etc., que exigem análise técnica de arquiteto ou engenheiro;
- Idade aparente do imóvel: identificação através de materiais empregados, acabamentos, arquitetura, detalhes e soluções construtivas, que também exigem análise técnica de arquiteto ou engenheiro.
A avaliação de imóveis é confiável?
Quando a avaliação é realizada pelos critérios da NBR 14.653, da ABNT, há grande confiança em seu valor de mercado (apresentado no laudo). Este valor é aceito inclusive pelo Poder Judiciário como valor de mercado para demandas judiciais. Isso acontece porque a avaliação é feita por critérios científicos que se utilizam de fundamentos estatísticos testados dentro da realização de cada laudo.
Posso utilizar o valor médio de mercado de uma região para estimar o valor de mercado de meu imóvel?
Não, não é correto, porque as variáveis explicativas do valor de mercado de seu imóvel não foram identificadas e testadas. Portanto, num universo heterogêneo de imóveis naquela região, você não sabe o que está valorizando ou desvalorizando cada um dos imóveis, portanto o valor encontrado pode estar bem distante da realidade. Cuidado com índices de médias ou medianas, como o indicador Fipe Zap, por exemplo. São indicadores bons para acompanhar a evolução de preços de uma região, mas imprecisos para determinar o valor de seu imóvel.
Como a avaliação de imóveis consegue descobrir o valor de mercado?
A avaliação utiliza uma poderosa ferramenta estatística chamada Análise Multivariada de Dados. Em geral, utiliza um determinado tipo de análise, a Regressão Linear Múltipla. Essa ferramenta analisa uma amostra de dados pertinentes e que guardem alguma relação com o imóvel que está sendo avaliado (chamado de “avaliando”). Cado um dos dados é apresentado com o máximo possível de características que possam influenciar em seu valor (variáveis), tais como: área construída, número de vagas, número de dormitórios, número de suítes, número de banheiros, distância do mar, área do terreno, se tem piscina ou não, se está em condomínio ou não, idade aparente, estado de conservação, distância do metrô, distância de parques, distância do centro da cidade, se o local alaga ou não, presença de favelas nas proximidades, etc. Em seguida, as variáveis e os elementos de dados são testados estatisticamente e podem inclusive serem descartados quando prejudicam o modelo explicativo da variância da amostra.
Quando o conjunto final de dados e variáveis já foram definidos, significa que os testes estatísticos já plotaram matrizes de correlação entre essas variáveis (chamadas “independentes”) e a variável que estamos querem entender, neste caso o valor de mercado por metro quadrado (chamada “dependente”). Essas matrizes são fáceis de visualizar em Regressões Lineares Simples, mas difíceis de serem entendidas graficamente quando a regressão é Múltipla. Essa plotagem identifica uma curva de tendência da amostra tratada e testada, que tem uma equação que a gerou. Essa equação é chamada Equação de Regressão, e apresenta a tendência de comportamento do valor de mercado em função das variáveis explicativas identificadas.
Normalmente, quando o trabalho é feito corretamente, esta equação é de alta confiança. O próprio texto da NBR 14.653 exige que o laudo apresente o quanto o estudo é confiável, através do grau de fundamentação e de precisão atingidos. Às vezes a amostra não permite um grau de precisão elevado porque o universo estudado é composto de elementos com características dispersas que dificultam a aplicação do Teorema do Limite Central (curva normal). Nesses casos, um baixo grau de precisão não significam falha do avaliador nem baixa qualidade do laudo.
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