[Atualizado em 16.11.2018]
A construtora é a empresa responsável pela construção, ou seja, a execução física do edifício ou estrutura. O que ela faz é a construção literal: contrata ou terceiriza mão-de-obra (operários), máquinas, equipamentos, tecnologia construtiva, testes de qualidade e ensaios tecnológicos. Sua responsabilidade é garantir a qualidade física da obra e os prazos de execução, além de cuidar para que o edifício não tenha problemas físicos (instabilidade, trincas, rachaduras, infiltrações, irregularidades, imperfeições, divergências em relação ao projeto, material de qualidade inferior ao contratado, etc. – os chamados vícios construtivos). A construtora também é responsável pela segurança dos operários, portanto deve ter um técnico de segurança do trabalho responsável pela obra.
A construtora costuma ser contratada pela incorporadora para a execução da obra. Não há diferenças muito sensíveis entre as principais construtoras, seu trabalho tende a ser melhor definido e seu risco é menor que o da incorporadora. Por consequência, suas margens operacionais (lucros operacionais) costumam ser inferiores às das incorporadoras. A construtora não tem como atribuições principais planejamento imobiliário, nem vendas, nem divulgação do empreendimento, nem financiamento, nem projeto técnico (no sentido de design) do empreendimento (definição de produto), mas permanece com a responsabilidade sobre o projeto (no sentido de project).
Do outro lado está a empresa incorporadora, aquela empreendedora que articula o negócio imobiliário. A palavra “incorporação” para identificar essas empresas vem da atividade de formalizar o registro imobiliário do condomínio na matrícula mãe (matrícula do terreno), o que é feito no Oficial (cartório) de Registro de Imóveis competente. Muitas construtoras absorvem também a atividade de incorporação por promover retornos muito maiores que os de construção (obviamente por ter maior risco).
A atividade de incorporação imobiliária é regida pela Lei Federal 4.591/64, a mesma lei que dispõe sobre a criação e funcionamento de condomínios (de casas ou de apartamentos) no Brasil. Para fazer o registro imobiliário do condomínio, a incorporadora precisa registrar:
- Minuta de convenção de condomínio atendendo a toda a legislação vigente, Norma Técnica de Desempenho NBR 15.575 em todas as suas partes, e incluindo em seu teor todo o exigido pelo Direito do Consumidor
- Memorial de Incorporação contendo descrição completa e perfeita caracterização do condomínio e suas unidades autônomas (apartamentos, casas, vagas, etc.) em seus aspectos físicos, conforme exigido pela legislação vigente
- Quadros de áreas e especificações preenchidos de acordo com a norma técnica ABNT NBR 12.721. Esta norma técnica não é norma de incorporação (as regras de incorporação estão na lei 4.591) e sim de cálculo de custos e divisões proporcionais e não proporcionais entre as unidades autônomas de um condomínio. É a partir destes quadros que são calculadas as proporções de taxas condominiais entre unidades maiores ou menores, por exemplo.
A incorporadora, por ser a empresa empreendedora, identifica as oportunidades, faz estudos de viabilidade, adquire o terreno (ou faz permuta permitida por lei, sem consumir seu landbank), formata o produto a ser desenvolvido. A incorporadora tem como principais fornecedores:
- o financiador, em geral instituições financeiras, quem empresta o dinheiro para a realização do empreendimento. Alguns bancos fazem a operação financeira a partir do compromisso de compra e venda das pessoas físicas, reduzindo riscos para os dois lados e minimizando a necessidade de capital de giro líquido da incorporadora
- a construtora, que vai realizar obra
- consultorias de planejamento imobiliário, que dão orientações e subsídios para que o empreendedor coloque no mercado um produto adequado e realize um bom negócio
- escritórios de arquitetura e engenharia, que farão projetos, orçamentos, cronogramas e memoriais descritivos do empreendimento
- consultorias especializadas em obtenção de licenças ambientais, licenças de instalação, manejo e supressão vegetal, aprovações em órgãos públicos, aprovações em órgãos de preservação do patrimônio cultural, etc.
- empresas de pesquisa de mercado e avaliação imobiliária realizada pela ABNT NBR 14.653 para determinar qual será o valor de mercado do que se pretende construir e o Valor Geral de Vendas (VGV) do empreendimento
- agências de marketing, publicidade e propaganda
A incorporadora é quem corre mais riscos com o empreendimento, por isso é quem tem as maiores margens operacionais (lucro). Além disso, ela tem ciclos operacionais e de caixa mais curtos que a construtora, o que lhe oferece grandes oportunidades de ganhos (leia mais sobre isso no link para o livro abaixo). Ela é a responsável pelo empreendimento enquanto negócio imobiliário. Está sob sua responsabilidade a entrega do produto que foi oferecido e no prazo acordado contratualmente.
Em alguns casos, a empresa atua em mais de um papel. Há construtoras que são também incorporadoras, vendedoras, e algumas são até financiadoras. Vale ressaltar que uma empresa que tem em seu registro o CNAE de construtora e não tenha CNAE de incorporação imobiliária pode se beneficiar do pacote de desoneração tributária do governo para a construção civil brasileira.
Leia o texto completo no livro Estudo de viabilidade econômica de empreendimentos imobiliários.
Baixe gratuitamente o leitor Kindle para seu computador, iPhone ou iPad na página da Amazon.
Leia também:
Blog do Trevisan 
Ricardo, tenho uma dúvida. Será que poderia esclarecer
Comprei um imóvel com as incorporadoras monsenhor empreendimentos imobiliários ltda e a matipu empreendimmentos imobiliarios ltda. (quem aparece no contrato celebrado)
Em todas as correspondencias aparecem a Agre Empreendimentos Imobiliários s.a, Agra Incorporadora s.a e Abyara s.a assessoria, consultoria e intermediação imobiliária.
Pois bem, deram como prazo final de entrega do imóvel incluindo 6 meses de atraso estipulado no contrato em dezembro de 2010. Recebi uma correspondencia informaando que uma empresa chama PDG comprou a Agre e que só iriam realizar a entrega do imovel em setembro de 2011. Já realizei o pagamento rigorosamente de todas as parcelas.
Agora pergunto: Caso eu decida reclamar judicialmente, devo entrar contra quem…
Por favor, sane essa minha dúvida.
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Rebeca,
Realmente a PDG comprou a AGRE, o mercado imobiliário está se concentrando. Mas também existem contratos mais complexos entre incorporadoras, como as franquias (uma incorporadora empreende usando o nome de outra, como se você tivesse uma franquia de McDonald’s, O Boticário, etc…). Isso pode ter acontecido em seu empreendimento.
Com relação à formatação do processo judicial, não seria ético de minha parte orientá-la, porque não é minha profissão (assim como não seria ético um advogado falar de arquitetura / urbanismo / administração).
Simpatizo com sua causa porque eu, pessoalmente, também tive problemas sérios com uma grande incorporadora. Desejo boa sorte, estou à disposição caso tenha mais alguma dúvida.
Ricardo Trevisan
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Oi Rebeca,
Passei pelo mesmo problema e graças a Deus consegui resolvê-lo, dá uma olhadinha neste
site: http://www.amspa.org.br vale muito a pena, pois se as pessoas não começaram a tomar providência a cada dia as incorporadoras e construtoras ficarão mais ricas!!!
Abraços,
Raquel
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a a incorporadora nao entregou apt na data que foi previstar
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Prezados,
Estou numa dúvida terrível. Eu venho trabalhando no ramo de construção a algum tempo. Eu compro terrenos, contrato arquiteto para fazer projeto, executo o projeto e vendo o imóvel financiado pela Caixa Econômica. Agora tive o interesse de trabalhar como Pessoa Jurídica. Fui ao contador e pedi para fazer o registro. No ramo de atividades da empresa ele colocou como construtora, microempresa e me enquadrou no simples. Minhas dúvidas são:
1- Eu posso comprar terrenos em nome da empresa, construir e vender os imóveis que estarão em nome da empresa (Pessoa Jurídica)?
2- Vou poder vender financiado pela Caixa Econômica Federal?
3- Vou pagar imposto de renda de 5% referente ao enquadramento de simples?
4- Preciso de um responsável técnico na empresa? (Lembrando: Eu tenho arquiteto que assina a planta e eu executo a obra de acordo com todas as normas da ABNT. Minhas construções são simples. Casas de aproximadamente 120m²).
5. Quais documentos preciso ter? (Hoje tenho CNPJ, Inscrição Estadual e Alvará de funcionamento da prefeitura).
Peço ajuda, pois estou precisando urgentemente de uma consultoria.
Atenciosamente,
Halan
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Halan, por Deus eu tenho exatamente a mesma situação que você e as mesmas dúvidas. Poderia entrar em contato comigo para trocarmos ideias? vinicius100n@gmail.com
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Halan,
Você fez o mais correto ao abrir a empresa, porém precisa agora raciocinar como empresário. Várias das dúvidas que você me apresenta seriam facilmente respondidas por um contador acostumado a trabalhar com empresas do ramo. Por isso, em primeiro lugar, recomendo que avalie se seu contador está à altura de suas necessidades, e caso contrário, procure um escritório de contabilidade que possa te atender melhor.
Seguem as respostas:
1. Para que você faça empreendimentos imobiliários, o mais adequado é que sua razão social inclua também “incorporadora”, para que você possa também trabalhar com condomínios, mesmo que pequenos. Aliás, pequenos condomínios podem ser altamente lucrativos, pense nisso.
2. Acredito que sim, mas verifique junto à CEF.
3. Isso o seu contador deveria saber te informar…
4. Você assume responsabilidade civil sobre o que está produzindo. Precisa também de responsável técnico junto com você durante todo o processo, mesmo que não seja funcionário da empresa. Você tem que pensar em alguém para efetivamente assumir a responsabilidade técnica sobre seu produto, não apenas para “assinar” um projeto. Se seu arquiteto só faz isso, procure outro. Assinar uma ART e um projeto é muito mais que uma atividade burocrática, deveria trabalhar em muita harmonia com seu estilo de condução dos empreendimentos.
5. Esta resposta você também deveria ter obtido de seu contador…
Espero ter ajudado, estou à disposição.
Atenciosamente,
Ricardo Trevisan
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Ricardo,
Permita-me fazer mais duas perguntas:
1. Se eu não incluir incorporadora, só deixar construtora mesmo, eu posso comprar um terreno em nome da construtora, construir casas ou prédio e vender as unidades autônomas? Uma construtora pode fazer isso ou tem que ser obrigatoriamente incorporadora?
2. Qual paga menos imposto? COnstrutora ou Incorporadora? Pergunto pois a construtora pode ser enquadrada no simples.
Atenciosamente,
Halan
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Halan, seguem as respostas:
1. Para vender unidades autônomas você precisa incorporar o condomínio na matrícula, portanto precisa ser uma incorporadora. Não sei como isto está na lei nem como os RI interpretam, mas isso seria o correto.
2. Novamente, este item é melhor respondido por um contador. Não seria ético de minha parte responder isso porque há profissionais adequados para isto, os contabilistas.
Um abraço,
RT
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Ricardo,
gostaria de parabenizá-lo pelo seu blog. Navegando pela internet, ele estava listado como primeiro na minha busca. E ao acessá-lo, percebi a razão do sucesso: você é muito atencioso com seus leitores e muito ético nas respostas (sou advogado).
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Ótimas informações, muito útil. Não entendi o que significa incorporar o condomínio na matrícula?
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Ayrton,
O condomínio precisa ser averbado na matrícula do imóvel (terreno).
RT
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Eu com uma construtora registrada tudo conforme a lei..tenho como contratar pessoal com carteira assinada?? e com cnpj tenho como comprar direto da fabrica…obrigado
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Guilherme,
Sim, você tem como (e deve!) contratar conforme a legislação vigente.
Quanto a comprar direto de fábrica, depende da relação comercial estabelecida entre a sua empresa e o fornecedor.
Att.,
Ricardo Trevisan
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Prezado Ricardo
Tendo em vista este artigo esclarecedor talvez possa me responder uma pergunta que não tem haver com o assunto em tela, mas conto com seu conhecimento por estar/trabalhar no meio. Que fim levou a Monsenhor Empreendimentos Imobiliários ?
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Caro senhor,
Nunca ouvi falar desta empresa.
Ricardo Trevisan
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Entendoo…
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Ricardo,
Obrigado pelo esclarecimento. agora surgiu outra dúvida, eu e meu vizinho possuímos meio lote cada, formando um terreno grande no bairro do Imirim, vizinho de parede de um condomínio de prédios, e nos interessamos que uma incorporadora faça um prédio no local, mas o pagamento pelos terrenos não queremos que seja em dinheiro, mas sim em apartamentos no edifício. É possível, ou você já ouviu falar de como é feito esta transação? Ou qual profissional pode nos ajudar?
Obrigado.
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Caro leitor,
Isto se chama permuta, tem instrução normativa da Receita Federal. Pode ser feita diretamente com a incorporadora interessada em seu terreno. Procure por uma com boa saúde financeira. As de capital aberto têm os demonstratiovos contábeis publicados nos sites de RI (Relações com Investidores) delas mesmas.
Um abraço,
Ricardo
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Prezado Sr. Fortin.
Eu conheço uma incorporado que pode ter interesse no negocio, por favor contatar-me.
Eduardo Germano
Email.: eduardogermano@hotmail.com
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Apesar de haver passado tanto tempo, só estou vendo agora a sua formulação. Se ainda não solucionou o seu problema, entre em contato comigo. Posso te ajudar.
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Olá Wilma, minha situação é semelhante a do Fortin, meu terreno está localizado no Rio de Janeiro, se for possível essa transação, aguardo resposta, desde já obrigada, Alessandra Dias.
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Ricardo, boa noite!
Pretendo entrar no ramo da construção civil e tenho 3 dúvidas, referentes a 3 exemplos de empreendimento. Espero que possa me ajudar a sanar tais dúvidas.
1- Se eu abrir formalmente uma incorporadora e, consequentemente, incorporar o serviço de uma construtora, os funcionários envolvidos na obra são de responsabilidade trabalhista de qual empresa?
2- Se eu abrir formalmente uma construtora e incorporadora, porém incorporar o serviço de uma terceira construtora, conforme exemplo 1, os tais funcionários, obrigatoriamente, deverão ser de registrados pela minha construtora/incorporadora ou pela construtora contratada?
3- Mesmo abrindo formalmente uma construtora e incorporadora, porém com capital restrito, existe alguma possibilidade de fazer algum tipo de contrato de prestação de serviço, ou empreita com os operários da obra? (Nesse caso, sem vínculo empregatício)
Aguardo ansiosamente, se possível, sua resposta.
Obrigado!
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Silvio,
Seguem minhas sugestões a seus questionamentos:
1 – Seu contador saberá te orientar melhor que eu sobre esta questão;
2 – Neste caso, sugiro que você consulte um advogado trabalhista;
3 – Acho difícil você conseguir dividir as horas de seus operários em várias obras, pois uma delas toma quase todo o tempo deles. Caso consiga, não vejo problema, mas novamente sugiro uma consulta a um advogado trabalhista.
Um abraço,
RT
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Bom dia ricardo vc tem alguma apostila que possa me ajudar? estou querendo abrir uma construtora e incorporadora e quero saber mais de como tudo isso funciona. grato
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Melhor que apenas uma apostila, recomendo consultas ao Secovi e ao Sinduscon de sua região. Eles possuem cursos de capacitação e podem indicar consultores para seu caso.
RT
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Boa tarde,
Gostaria que fosse simples assim… consulte o seu contador que ele vai saber lhe informar. Mas sou contadora e não sei de tudo. Inclusive gostaria de uma sugestão para me inteirar melhor pois esse Secovi não me deu, e nem vendeu, informação nenhuma. Mais precisamente sobre legislação para incorporadora, teria alguma? Grata Fernanda dos Santos
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Olá Fernanda,
Sim, tem razão, ninguém sabe tudo. Mas em geral os contadores são os mais indicados para tirar estas dúvidas (costumo consultar o meu). Parece que os contadores possuem newsletters e outros veículos de atualização constante, não sei exatamente quais. Quando aos cursos do Secovi, encaminho o link: http://www.secovi.com.br/cursos-e-eventos/
Há outras organizações que promovem eventuais treinamentos e seminários, como o Sinduscon, a Fecomércio, e as próprias universidades.
A atividade de incorporação imobiliária é regida pela lei de condomínios (federal), número 4.591 de 16 de dezembro de 1964. Procure no site do planalto.gov.br que tem sempre as atualizações mais recentes incorporadas ao texto original.
Boa sorte!
Atenciosamente,
Ricardo Trevisan
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Adimiro a coragem de contadores sem experiência nesta área em assumir a contabilidade de construtoras, por se tratar de um ramo com valores expressivos e tributação complicada.
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Boa tarde,
Tenho uma duvida sobre o seguinte:
A construtora constrói um prédio, vende as unidades para pessoa física. Existe a possibilidade de algum momento, algum ex funcionário da construtora mover uma ação trabalhista e a justiça usar os apartamentos que já foram vendidos, seja a vista ou financiado pelo banco, como objeto de indenização da ação movida ?
Grato
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Rafael,
Sim, essa possibilidade existe sim. É por isso que os adquirentes costumam ter pressa em formalizar a alienação do imóvel na matrícula.
RT
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Construtora não pode vender imóveis, somente as incorporadoras! Incorporadoras não podem ser optantes do simples (cnae impeditivo). Ao abrir uma construtora você deve analisar junto ao seu contador (obrigatoriamente com ampla experiência em empresas construtoras) a melhor forma de tributação, se pelo lucro presumido ou pelo simples. Sou engenheiro civil mas com experiência na área contábil de construtora.
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A construtora não pode vender imóveis no mercado de varejo, mas pode vender a outras pessoas jurídicas. Ressalto que a atividade contábil só pode ser exercida por profissional devidamente habilitado e com registro no CRC de seu estado.
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Boa noite Ricardo, parabens pelo seu blog ,gostei muito.
onde posso conseguir um modelo de contrato entre incorporadora e construtora?
atte
Roberto
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Oi Roberto,
Este tipo de contrato vai ser difícil de conseguir. Duvido muito que uma empresa abra isto para você. É o tipo de coisa que se consegue através de bons contatos.
Boa sorte!
RT
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Olá! Gostaria de saber se uma “incorporadora” pode também construir, sem que esta atividade (construção) esteja cadastrada em seu CNPJ.
Obrigada!
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Glezzi,
O correto é que a empresa apresente em sua razão social sua real atividade. Se constroi, é construtora.
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Parabéns pelo blog, pela clareza com que trata assuntos relevantes e principalmente pela atenção carinhosa que dá aos questinonamentos dos leitores. Já a ética – e inteligência – que demonstra encaminhando cada assunto diverso para outros profissionais das respectivas áreas, é um caso à parte. Saúde e paz!
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Olá Nahim,
Obrigado. Quanto ao encaminhamento de perguntas a outros profissionais, o faço por diversos motivos, mas o principal deles é muito simples: eu não sei a resposta.
Um abraço,
RT
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Olá Ricardo!
Li as perguntas e respostas do seu blog e fiquei contente por ter informações honestas, portanto confiáveis. Estarei entrando no ramo se Deus quiser e conto com blogs e sites como este aqui. Deus te abençoe.
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Olá Ricardo, boa tarde!
Gostaria de saber se uma incorporadora e construtora pode comprar uma casa usada, reformar e ampliar e depois vender?
Att.
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Enivaldo,
Pode sim. Mas não costumam fazer isso por dois motivos: a escala reduzida do investimento e baixo retorno.
Você precisa fazer contas antes pra avaliar a viabilidade.
Um abraço,
RT
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Boa tarde, achei bem interessante teu blog..tenho uma duvida, é preciso um engenheiro registrado no CREA pra se abrir uma construtora ou incorporadora?
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Demetrio,
Você até consegue abrir a empresa sem o engenheiro, mas vai ter dificuldades em operá-la, porque vai precisar de responsável técnico a todo momento. É mais fácil se tiver um profissional habilitado no CREA ou no CAU sempre por perto.
Um abraço,
RT
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Toda construtora é obrigada a registrar-se no CREA do seu Estado e para isso é necessário que se tenha um responsável técnico (engenheiro) pela mesma (Anotação de Responsabilidade Técnica de cargo-função). Caso você construa algo sem este profissional poderá ser multado por exercício ilegal da profissão.
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Olá Ricado, bom dia!
Estou iniciando uma construtora e incorporadora. Tenho pouco capital, entretanto, tenho um terreno e uma casa (ambos escriturados em meu nome), onde pretendo:
> No terreno: Construir uma casa pela minha construtora/incorporadora e vender.
> Na casa: Reformar/Ampliar e também vender.
Em ambos os casos, tenho que transferir os imóveis para a minha construtora/incorporadora ou não, qual seria a opção mais adequada?
O objetivo é fazer dinheiro nos dois imóveis para ampliar o capital da empresa e logo depois gerar mais negócios.
Agradeço o apoio,
Enivaldo Rocha
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Enivaldo,
Existem muitas possibilidades a serem seguidas. Uma simples e que eu seguiria é integralizar capital social de sua empresa com os dois bens imóveis citados.
Um abraço,
RT
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Boa tarde Ricardo!
Fazendo essa integralização posso realizar todo o processo de construção, reforma e venda pela empresa sem nenhum problema?
Quem realiza esse procedimento é meu contador?
Abraço,
Enivaldo Rocha
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Enivaldo,
A integralização de capital social é um procedimento contábil, portanto deve ser feita através de seu contador. Consulte-o também sobre a melhor forma de fazer as vendas em termos de tributação. Quanto a reformar ou construir, desconheço impedimento a que uma empresa faça isso com seu próprio patrimônio.
Um abraço,
RT
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Ricardo, boa noite!
Se eu quiser manter o terreno e a casa citados acima em meu nome e comprar o material pela empresa para construção e reforma e depois venda, para só depois de transformá-los em capital integralizar ao capital social da empresa, posso? Como seria esse processo?
Agradeço antecipadamente,
Abraço,
Enivaldo Rocha
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Enivaldo,
Realmente não sei dizer. Talvez seu contador saiba.
Um abraço,
RT
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O capital social de uma empresa não é mercadoria de venda! É parte integrante da mesma.
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O capital social pode ser integralizado com imóveis e outros bens não monetários. Mas Nesse caso você precisa entender que está incorporando o imóvel ao patrimônio da empresa (como se fosse sua sede, por exemplo). Com um bom business plan você pode se planejar para se desfazer do imóvel dentro de alguns anos, como se estivesse alterando a estrutura do ativo da empresa, reduzindo o imobilizado e ampliando sua liquidez. Se pensar como todo mundo fica onde todo mundo está. Pense fora da caixinha.
Recomendo a leitura do livro “A Estratégia do Oceano Azul – Como Criar Novos Mercados e Tornar a Concorrência Irrelevante”, Kim, W. Chan; Mauborgne, Renée. Editora Campus
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Ricardo que Deus seja louvado pela sua vida .
Estou me formando em Arquitetura e Urbanismo, aprendi muito lendo e relendo essas duvidas que todos tem em algum momento, numa etapa que seguimos.
Muito sucesso para você !
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Deixarei aqui um exemplo do cálculo dos impostos de uma obra. Caso a construtora seja optante pelo lucro presumido e empregar 100% dos materiais necessários para sua execução mais a mão-de-obra, IRPJ=1,2%, PIS+Cofins=3,65%, CSLL=1,08%, aplicados sobre o valor total da nota, mais ISSQN=2 a 5% (consulte o valor do imposto no município onde será exeutada a obra) sobre o valor da mão-de-obra. Deverá ser retido o valor do INSS na nota fiscal de 5,5% (ou seja, 11% sobre 50% do valor total da nota que será discriminada como sendo o valor da mão-de-obra, este valor é arbitrado pela Receita Federal conforme instrução normativa), este valor pode ser abatido no INSS patronal pago sobre a folha de pagamento. Caso a construtora utilize somente mão-de-obra e-ou parte dos materiais o IRPJ passa a ser de 4,8% mais o adicional de 10% sobre o excedente do lucro mensal de R$20.000,00. Dificilmente CONSTRUTORAS (anexo IV, classificação Receita Federal) e não empresas de reparos e manutenções (anexo III) conseguem se mater no simples, pois com faturamento anual acima de R$720.000,00 as tornam inviáveis nesta modalidade. Henrique Moraes, engenheiro civil.
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Ricardo trevisan, comprei um terreno e vou construir um prédio de 6 andares.
Bom, sou novato no ramo! não tenho empresa aberta.
Tem como eu construir pra vender, sem ter C.N.P.J ?
Eu vou contratar uma arquiteta pra executar a planta, depois irei contratar uma empreiteira pra construir pra mim! Posso?
Alem da arquiteta e a empreiteira, eu tenho que pagar mais alguma coisa? Impostos por ex. ?
Enfim, me diz exatamente o que eu tenho que fazer?
Ficarei muito grato.
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Amigo, você está muito pouco informado, pelo jeito. Sugiro que se associe a alguma empresa do ramo, de preferência uma incorporadora (em geral elas aceitam empreendimentos de terceiros). Você precisa sim de CNPJ, de recolher tributos, da arquiteta e de muitas outras coisas! Por exemplo, de alguém para formatar o produto imobiliário, alguma vendedora, alguém para o marketing, e assim vai…
Um abraço,
RT
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Então sem CNPJ é impossível??
Eu achei que a empreiteira teria que ter CNPJ!! pois os funcionários seriam todos da empreiteira.
Bom, então vou ter que ver isso.
Se paga muito imposto pra construir?
Obrigado pela força.
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Ricardo, olha o que achei no site da receita federal.
236 – Quais as hipóteses em que a pessoa física é equiparada à pessoa jurídica?
A pessoa física equipara-se a pessoa jurídica quando:
a) em nome individual, explore, habitual e profissionalmente, qualquer atividade econômica de natureza civil ou comercial, com o fim especulativo de lucro, mediante venda a terceiro de bens ou serviços, quer se encontrem, ou não, regularmente inscritas no órgão do Registro de Comércio ou Registro Civil, exceto quanto às profissões de que trata o art. 150, § 2º, do Decreto nº 3.000, de 26 de março de 1999 – Regulamento do Imposto sobre a Renda (RIR/1999);
b) promova a incorporação de prédios em condomínio ou loteamento de terrenos.
(Decreto nº 3.000, de 26 de março de 1999 – Regulamento do Imposto sobre a Renda (RIR/1999), art. 150, incisos II e III)
O que é essa equiparação?
Abraço
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BOM DIA ROGÉRIO, MEU NOME É CARLOS ALBERTO, SOU CONTADOR E TENHO UMA EMPRESA A QUAL É CONSTRUTORA E INCORPORADORA, NA VERDADE É UMA EMPRESA PEQUENA. COMO TAMBÉM OUTRA EMPRESA , A QUAL É(SOMENTE CONSTRUTORA), A QUAL REGISTRAMOS OS FUNCIONÁRIOS ,PARA ASSIM TER-MOS UM CUSTO MENOR(COM PESSOAL), VISTO QUE A CONSTRUTORA SE EQUIPARA AO SIMPLES NACIONAL, E A CONSTRUTORA E INCORPORADORA NÃO SE EQUIPARA, SIMPLESMENTE POR TER EM SUA RAZÃO SOCIAL E NO SEU CNAE, ATIVIDADE DE INCORPORAÇÃO, A QUAL DESABILITA A EMPRESA A SER OPTANTE PELO SIMPLES NACIONAL. SENDO ASSIM, UM FUNCIONÁRIO REGISTRADO,NUMA CONSTRUTORA E INCORPORADORA, PODERÁ CHEGAR EM MÉDIA 25%, O QUAL SE REGISTRADO NUMA, CONSTRUTORA, A QUAL SERÁ UMA EMPRESA OPTANTE PELO SIMPLES, PODERÁ CHEGAR NO MÁXIMO Á 12%. UM GD ABRAÇO À VOCÊ E AO AMIGO RICARDO.
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Estou em processo de abertura de uma empresa. Estou a verificar se a cadastro como CONSTRUTORA (simples nacional) ou INCORPORADORA. Inicialmente, minha ideia é abrir uma construtora, pagar menos impostos e vender os empreendimentos a pessoas físicas por intermédio de financiamento bancário. Porem lendo o blog fiquei em dúvida se posso fazer isso.
O problema do valor anual não seria problema. Pois minhas casas seriam feitas em uma cidade pequena (80 mil) e com minha equipe, farei no máximo 5 casas/ano.
Será que posso vender essas casas mesmo sendo só construtora em meu cnae ????
(minha cidade é pequena, os contadores daqui sabem menos do que eu sobre o assunto).
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Adriano,
Se sua intenção é vender os imóveis, ou seja, empreender desde o início, o ideal é abrir uma incorporadora.
Abraços,
RT
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Bom dia Ricardo e demais usuários do fórum.
Gostaria de receber sugestões que pudessem me ajudar no seguinte:
Tenho um terreno(lote) e pretendo construir uma casa com a finalidade de vendê-la, não tenho intenção de entrar no ramo, a menos que me pareça um excelente negócio, também não tenho intenção de registrar empresa. O que eu pretendo é somente construir um único imóvel e vender em seguida para ganhar uma grana, hoje a maioria das pessoas que adquirem imóveis nos padrões em que pretendo construir faz financiamento pela CEF, por isto pretendo observar toda a documentação do imóvel, como ART, memorial descritivo…, minha dúvida é como serei tributado sobre este imóvel em meu imposto de renda, e quais seriam as opções para minimizar os impostos, se talvez fosse um bom negócio abrir uma empresa e fechar logo em seguida assim que terminar a obra. Qualquer informação e sugestões seram bem vindas.
Att, Wellington
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Quero apenas registrar que vc é muito bom!!
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Boa Tarde Ricardo
Gostaria de saber como posso proceder em relação a seguinte situação:
Comprei um terreno de esquina medindo 15×15 em condomínio , sendo que não consigo realizar o desmembramento por causa do seu tamanho ser menor que o mínimo exigido, construí 04 aptos com recursos próprios, os quais eu alugo já fazem dois anos, sendo que a construção dos mesmos não foi averbada, gostaria de saber se tenho como regularizar esta obra e vender financiado pela CEF.
Abraços
Ronaldo
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Ronaldo,
Certamente você terá que regularizar completamente o imóvel para comercializá-lo. A averbação faz parte deste processo. Depois que tiver um interessado, este deverá obter o crédito da CEF, com sua ajuda no que lhe for pertinente, claro. Os detalhes deste processo devem ser obtidos diretamente numa agência CEF.
Espero ter ajudado.
Um abraço,
RT
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Ricardo,
Com certeza ajudou sim!!!
Abraços…
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Ronaldo, As prefeituras municipais costumam abrir brechas “legais” chamadas de “mais valia”, para que se possam regularizar situações tipo a sua. Informe-se junto a um despachante do ramo imobiliário ou na sua prefeitura.
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Ronaldo e Ricardo,
Essas “brechas” legais são abertas eventualemnte com leis ordinárias, e na verdade são chamadas de “anistia”. São leis com prazo determinado e regras específicas. Só se aplicam a imóveis pré-existentes, não para imóveis novos, e é uma decisão discricionária do Poder Público (a prefeitura não é obrigada a criar anistias).
Recomendo que vocês consultem engenheiros e arquitetos, pois os despachantes vão repassar o trabalho para eles e cobrar o “meio de campo” de vocês.
Mas o melhor mesmo é consultar a praça de atendimento da própria prefeitura.
Abraços aos dois,
RT
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Amigo, parabéns pela sua competência, tenho algumas dúvidas:
1-Andei pensando em falar com um amigo, ele tem construtora aberta, desse modo, pensei em comprar um terreno por 35 mi de 12m² por 30m². contudo, cabe nessa obra duas casas populares de 6 por 25, o custo de cada casa é de 35 mil e a venda de cada é de 80 mil.. Existe algum impeditivo para mim como pessoa física em contratar essa construtora e vender essas duas casas como novas?
2- uma pessoa física pode construir e vender casas como novas pela CEF, qual o procedimento?
3 – Se eu contratar um arquiteto para fazer a planta, ele pode assinar a obra e a casa pode ser vendida legalmente conforme legislação vigente podendo ser financiada pela CEF?
4- pretendo estudar mais sobre como construir, e pelo que notei, a construtora não pode vender direto para o cliente, então tende ser uma construtora e incorporadora para assim haver transação comercial com o consumidor final?
5- É verdade que só se pode montar uma construtora se haver um sócio engenheiro ou arquiteto, ou ambos sejam devidamente contratados pela mesma empresa? Seria possível abrir e constituir empresa construtora e incorporadora sem eles, e posteriormente conforme a demanda das obras, contratar um arquiteto ou engenheiro a dedo por cada serviço prestado?
6- é possível construir apenas com o arquiteto, ou apenas com o engenheiro, até onde vai a competência dentro de uma obra para cada um profissional?
7- Seria possível construir uma casa popular apenas com o plano de um arquiteto, uma equipe de pedreito junto com o mestre de obras, e posteriormente vende-la como nova pela CEF?
8- O sinduscon oferece cursos de capacitação para investidores?
Perdoi-me faze-lo tantas perguntas, sou bacharel em direito, mais quando falamos de construção as dúvidas são enormes
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Olá amigo, seguem as respostas:
1 – Não existe impeditivo que eu conheça, mas não é a forma mais indicada e correta de se fazer isso;
2 – Os procedimentos da CEF devem ser verificados com eles, são internos ao banco;
3 – Sim, arquitetos podem acompanhar a obra legalmente. Verifique o site do CAU de seu estado;
4 – a construtora até pode vender, mas não é o mais correto. Sua função é construir, não articular o negócio imobiliário;
5 – sem um técnico correto você não consegue operar a empresa. Não abra mão do profissional correto, o barato sai caro;
6 – sim, é possível fazer tudo com apenas um dos dois. Para casas populares não há diferença de limites legais de atuação. Verifique a legislação no site do CAU e do CREA de seu estado;
7 – só o plano para construir é muito pouco, vai te trazer problemas porque não define quase nada da obra. O desperdício de materiais e recursos é maior. Invista no planejamento, sai mais barato que ter uma obra complicada por não ter projeto executivo adequadamente detalhado;
8 – Verifique no site do Sinduscon, não sei responder.
Um abraço,
RT
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Obrigado pela atenção e por todas as respostas, mais posso fazer outras perguntas?….
1- Você disse que não seria a forma mais indicada e correta de fazer, porém, como não posso correr riscos entre, contratar funcionários, operar maquinas, me envolver com fornecedores desconhecidos, constituir empresa que por sinal, não tenho experiência em operar, assinar carteira e correr riscos de execuções trabalhistas, e dentre outros fatores, concorda?
2- Achei mais viável, jogar toda a responsabilidade da obra numa empreiteira ou construtora, e assim, construir tudo dentro de um terreno X, comprado por mim não acha?.
3 – Posteriormente, quando vender a casa terei um lucro legal em cima. Me perdoe, mais você no meu caso, acharia outro caminho melhor, com riscos menores, lucros compensatórios e etc?
4- Olhei a legislação, falei com um contador, ele disse então que o simples nacional é uma ótima opção. A minha dúvida é que, como irei comercializar casas, talvez tenha alguns impeditivos como pessoa física, e também pelo que soube, talvez a CEF não faça financiamento bancário dos imóveis para estes, então qual caminho eu devo seguir?
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Olá Yuri,
Seguem as respostas:
1 – Não há como trabalhar com risco zero. E, por definição, o investidor exige um retorno proporcional ao risco. É por isso que o retorno do incorporador é muito superior ao do construtor, seu risco é muito maior. Espero ter esclarecido sua dúvida…
2 – Se você jogar toda a responsabilidade para outro, por que este outro precisaria de você? Qual seria o seu papel no negócio, apenas o de dono do terreno? Esse ator não ganha quase nada no negócio…
3 – O caminho melhor, com menos risco e maior retorno, todos procuram – é o cenério ótimo para o investidor. Cada caso é um caso diferente, e precisa de uma avaliação minuciosa e com grande participação de análises qualitativas.
4 – Se a modalidade pessoa física não é aceita pela CEF, não há saída: você terá que trabalhar como Pessoa Jurídica.
Um abraço,
RT
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5- Quero dizer que; não sendo uma construtora, tendo varios impeditivos sendo pessoa fisíca, deveria eu abrir uma empresa, para vendas de imóveis?
6- Que tipo de empresa seria essa, vendendo imóveis de casas populares autonomos?
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Seguindo com as respostas…
5 – Se os impeditivos de Pessoa Física inviabilizam sua atividade, você tem que abrir uma empresa sim. O tipo de empresa depende de sua atividade, deverá ser de vendas se for isso que você faz no mercado.
6 – Se você é o empreendedor, é uma incorporadora. Se você vende de terceiros, é uma imobiliária. E assim por diante…
Um abraço,
RT
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Ricardo, boa noite! Parabéns pelo Blog. Li as publicações acima, mas ainda fiquei com duas dúvida, que espero que você possa me ajudar.
1) Acabei de abrir uma empresa, minha intenção é comprar lotes, fazer casas e vendê-las, meu CNAE é o 41.10-7/00 – “Incorporação de empreendimentos imobiliários”, a questão é, apenas com esse CNAE, posso efetivamente construir casas, ou seja, contratar funcionários (pedreiros…) e fazer a obra? Ou para isso, meu CNAE secundário precisaria ser 41.20-4/00 – “Construção de Edifícios”?
2) Se eu comprar um lote, fazer 1 casa nesse lote, e vendê-la, isso é considerado INCORPORAÇÃO, ou para ser incorporação é necessário ser edificações coletivas?
Desde já agradeço muito a sua atenção
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Oi Alexandre, boa noite
A empresa deve possuir o CNAE adequado, que reflita sua atividade. Se sua empresa realiza a construção, isto deve estar transparente na documentação e em como ela se apresenta ao mercado, inclusive pelas vias oficias e perante o poder público fiscal.
o termo incorporação veio da Lei de Condomínios, Lei Federal 4.591 de 16 de dezembro de 1964 (segue o link). Portanto, não vejo sentido em falar de incorporação de um empreendimento tão pequeno.
Um abraço,
RT
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Ricardo, estou pra abrir uma empresa para construir edifícios.
Minha intensão é contratar uma empreiteira para executar a obra.
Minha dúvida é qual empresa eu me enquadro??
Seria construtora, incorporadora?
Quais as vantagens?
Obrigado
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Rogério,
Sua empresa vai construir edifícios (primeira linha) ou vai terceirizar a construção para uma empreiteira (segunda linha)? Se você não vai fazer a obra, mas vai criar condomínios na matrícula, é uma incorporadora. Não sei das vantagens fiscais muito bem, mas você evita lidar com a contratação e gestão de mão-de-obra de construção e com problemas do dia a dia de obra. A desvantagem é que você precisa fiscalizar intensamente a obra para não ter problemas de qualidade final.
Um abraço,
RT
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Ricardo , estou abrindo uma incorporadora com mais 3 amigos, e vamos trabalhar para uma empresa que tem muitos empreendimentos no ramo imobiliário o forte dela é terreno, gostaria de saber para vender esses terrenos eu precisaria ser corretor ter o CRECI.
Obrigado
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Olá, Diego
Qualquer intermediação imobiliária deve ser feita por profissional corretor de imóveis com CRECI, não conheço exceção a esta regra. Mas lembre-se que a finalidade de uma incorporadora não é a intermediação de terrenos, e sim a incorporação de condomínios.
Um abraço,
RT
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Bom dia.
Sou eng. civil e gostaria de construir casas padrão baixo/médio (máximo 120 mil) e vendê-las pela CEF. Minhas dúvidas:
1 – Tenho que abrir uma empresa ou posso construir como pessoa física?
2 – Caso precise da empresa pode ser apenas uma construtora (construção e venda de casas e não apartamemtos/condomínio)?
3 – Se mais tarde resolver investir na construção de edifícios é só mudar a razão e contrato solicial da construtora?
4 – Qual empresa pagarei mais impostos? Construtora ou Construtora e Incorporadora?
Harlano
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Oi Harlano,
Seguem minhas respostas:
1 – Você pode construir como pessoa física.
2 – Sim, pode ser apenas uma construtora. Quanto ao financiamento, consulte a CEF.
3 – Para incorporar o condomínio na matrícula você terá que ter uma incorporadora. A lei permite que pessoas físicas façam isso, mas é muito raro e os padrões costumam estar estabelecidos para pessoas jurídicas.
4 – Desconheço o regime de tributação de cada uma, mas um contador que lide com este tipo de empresa saberá lhe informar.
Um abraço,
RT
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Olá Ricardo trevisan.
Quero construir um prédio de 5 andares, 2 ap. por andar para vender. Vou abrir uma incorporadora e terceirizar a mão de obra. Só que não faço idéia de quantos % vou pagar de imposto total da obra. Minha pergunta é, quanto % mais ou menos se paga de total de impostos até o final da obra? Claro, uma % aproximada. Sei quanto custa a mão de obra e material, mas nos impostos não tenho idéia.
Agradeço se esclareçer minha dúvida.
Obrigado
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Oi Rogério,
Infelizmente não é tão simples responder a sua pergunta. Responderei por partes.
Antes, uma coisa ficou estranha em seu texto. Se sua empresa é uma incorporadora e a mão-de-obra é terceirizada, quem é a construtora? A mão-de-obra que você diz é uma empresa? Lembre-se que sua incorporadora precisará prestar contas ao fisco de suas operações. Quem ela contratou para executar a obra?
O percentual total de impostos da obra é o resultado de uma conta maior. Comecemos pela atividade de construção (que é da CONSTRUTORA, não da incorporadora). Cada item a ser colocado na obra, material, mão de obra, equipamentos, máquinas, serviços de terceiros, tem um regime de tributação diferente. Sobre a mão de obra, por exemplo, incidem encargos sociais, cuja alíquota depende do regime de contratação da mão-de-obra, e é uma soma de vários tributos menores. Além disso, cada item exige uma participação diferente em suas despesas indiretas, que em geral são fixas. O que as construtoras fazem para resolver isso: calculam a média de incidência desses tributos e participações em despesas indiretas, ponderando pelas incidências mais recorrentes dos agrupadores (Instalações Elétricas, Fundações, Caixilhos, Alvenarias são exemplos de agrupadores), incluem seu lucro, e chegam a um índice a ser aplicado a todos os itens da planilha orçamentária. Este índice é chamado BDI (Benefícios e Despesas Indiretas). Apesar do nome não dizer isso claramente, alguns tributos estão embutidos no BDI, outros não. Imposto de Renda, por exemplo, não faz parte do BDI. CSLL também não. Em geral este indicador varia muito, em função de uma série de variáveis que refletem a forma como a construtora trabalha, se produz em escala ou não, se terceiriza muito ou não, o padrão de qualidade, etc. Em geral, ficam na faixa entre 15% e 35%, mas você não pode aplicar esse valor sem fazer a conta direito, é um risco muito grande.
Depois disso, a incorporadora fará uma série de serviços, como averbação no RI, individualização das matrículas, contratos, etc. E tem outro regime tributário diferente. Ou seja, você terá que sentar com seu contador e dedicar algum tempo ao assunto com cautela.
Sugiro que você comece sua jornada pelo BDI, que é também o mais trabalhoso.
Espero ter ajudado, e boa sorte.
Um abraço,
RT
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Ricardo.
A quem vai prestar serviço pra mim, é uma empreiteira !!
Aquela % aproximada 15% a 35% é referente ao custo total?
Ex: terreno custou 400mil ,mão de obra 400mil e material 600mil. Total 1.400.00,00
Os impostos fica entre 15% a 35% sobre os 1.400.000,00 ??
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Rogério,
O índice a que me refiro é o BDI, e se aplica a todos os itens da obra. Não se aplica ao terreno.
Conforme eu disse, ele não é composto apenas de tributos, inclui despesas indiretas e o lucro da construtora. Não inclui o lucro da incorporadora, chamado de lucro imobiliário por algumas pessoas.
Esse assunto é fácil de encontrar, há muita literatura sobre o assunto. E legislação também.
Um abraço,
RT
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Oi Rogério,
Infelizmente não é tão simples responder a sua pergunta. Responderei por partes.
Antes, uma coisa ficou estranha em seu texto. Se sua empresa é uma incorporadora e a mão-de-obra é terceirizada, quem é a construtora? A mão-de-obra que você diz é uma empresa? Lembre-se que sua incorporadora precisará prestar contas ao fisco de suas operações. Quem ela contratou para executar a obra?
O percentual total de impostos da obra é o resultado de uma conta maior. Comecemos pela atividade de construção (que é da CONSTRUTORA, não da incorporadora). Cada item a ser colocado na obra, material, mão de obra, equipamentos, máquinas, serviços de terceiros, tem um regime de tributação diferente. Sobre a mão de obra, por exemplo, incidem encargos sociais, cuja alíquota depende do regime de contratação da mão-de-obra, e é uma soma de vários tributos menores. Além disso, cada item exige uma participação diferente em suas despesas indiretas, que em geral são fixas. O que as construtoras fazem para resolver isso: calculam a média de incidência desses tributos e participações em despesas indiretas, ponderando pelas incidências mais recorrentes dos agrupadores (Instalações Elétricas, Fundações, Caixilhos, Alvenarias são exemplos de agrupadores), incluem seu lucro, e chegam a um índice a ser aplicado a todos os itens da planilha orçamentária. Este índice é chamado BDI (Benefícios e Despesas Indiretas). Apesar do nome não dizer isso claramente, alguns tributos estão embutidos no BDI, outros não. Imposto de Renda, por exemplo, não faz parte do BDI. CSLL também não. Em geral este indicador varia muito, em função de uma série de variáveis que refletem a forma como a construtora trabalha, se produz em escala ou não, se terceiriza muito ou não, o padrão de qualidade, etc. Em geral, ficam na faixa entre 15% e 35%, mas você não pode aplicar esse valor sem fazer a conta direito, é um risco muito grande.
Depois disso, a incorporadora fará uma série de serviços, como averbação no RI, individualização das matrículas, contratos, etc. E tem outro regime tributário diferente. Ou seja, você terá que sentar com seu contador e dedicar algum tempo ao assunto com cautela.
Sugiro que você comece sua jornada pelo BDI, que é também o mais trabalhoso.
Espero ter ajudado, e boa sorte.
Um abraço,
RT
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Ricardo.
A mão de obra pode ser de uma empreiteira?
Ela estando com firma aberta, funcionários com carteita assinada etc…?
Quais os requesitos que a empreiteira tem que ter?
Obrigado pelos esclarecimentos.
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Rogério,
As duas empresas (a sua e a empreiteira) precisam estar com a documentação em ordem e de acordo com o que exige a legislação, não apenas a trabalhista. Verifique também se a empresa tem alguma dívida tributária em aberto.
Um abraço,
RT
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Ricardo
Só pra finalizar.
Qual é a média de lucro dos construtores?
Já ouvi falar muito que é mais de 50%.
Você acha que é isso mesmo?
O risco de perder dinheiro é muito grande?
Agradeço
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Rogério,
O lucro líquido do CONSTRUTOR raramente passa de 10%. Já o lucro líquido do INCORPORADOR varia muito, depende de vários fatores (principalmente do segmento de mercado), e pode passar de 50% sim. Mas também pode ficar abaixo de 30%.
Para tudo é necessário fazer contas, não existem respostas simples e prontas, pois o universo de mercados e empresas é muito grande.
Um abraço,
RT
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Olá Ricardo, tudo bem? Gostei muito do seu blog e li quase todas as perguntas e respostas, mas não identifiquei uma que pudesse me auxiliar. Estou procurando embasamento legal para que a Incorporadora de um amigo possa captar dinheiro de pessoas físicas para suas obras, isso é possível? Se for possível, é necessário ter um imóvel ou projeto atrelado a captação? Obrigado
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Fábio, a única forma que conheço é através de sociedade (aporte de capital por sócios). Outras formas que consigo imaginar envolvem maior risco, portanto seriam pouco atraentes para o investidor, que preferiria investir num Fundo de Investimento Imobiliário – FII.
Um abraço!
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Ricardo, muito obrigado!!! Mas meu amigo, quer regularizar a situação dele de captar dinheiro de pessoas físicas. Li material da CVM a respeito e existe o Contrato coletivo de investimento. Só não sei se ele tem que contratar um corretora ou se ele como incorporadora Ltda pode se habilitar na CVM para esse tipo de captação e distribuição de rendimento. Enviei email a CVM e estou aguardando retorno. Caso você conheça os procedimentos da CVM e possa ajudar-nos, poderíamos contratar vossos serviços. Caso você não faça esse tipo de atendimento, mas conheça quem faça, agradeceria a indicação.
Abraços
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Fábio,
Realmente você precisa de uma orientação da CVM, mesmo que seja numa Resolução (já pesquisou qual trata desse assunto?). Mas eles podem demorar um pouco para responder, enquanto isso você pode consultar outras instituições, como o Secovi. Talvez eles possam te ajudar também.
Abraços,
RT
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Prezado Ricardo
Abrimos uma empresa XXXX NEGOCIOS IMOBILIARIOS, minha duvida é saber se emito minhas notas como prestação de serviço (sou imobiliaria) referente minhas comissões? pois tenho CNAE 41.10.7-00 – 68.10-2-02 – 68.10-2-01 E 41.20.4-00, e se nessas emito como venda??
Abraços
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Olá James,
Sinceramente, não sei responder à sua pergunta. O mais indicado é você procurar um contabilista (contador) que entenda do ramo imobiliário.
Um abraço,
RT
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Meu amigo, vc sendo arquiteto, gostaria de tirar uma dúvida. Como é feita a divisão de um terreno para abrigar o tanto de torres residenciais necessárias?
Por exemplo: um terreno de 10.000m². Se formos tomar como exemplo uma planta de 4 apartamentos por andar de 80m² ou 90m², isso significa que essa torre ocupa ao total 320m² (80×4) do terreno? Como estipular quantas torres “caberia” no terreno? Pela sua experiência, quantas torres costumam levantar em terrenos desse porte..?
Obrigado Ricardo
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Olá Felipe,
Essa divisão é obtida pelo estudo de viabilidade de arquitetura ou num estudo de massa, que nada mais são que estudos de projeto, simplificados, para mostrar ao investidor as potencialidades do terreno. Estes estudos mostrarão também uma aproximação do número de unidades, equipamentos comunitários e outras exigências, e depende de um levantamento topográfico e de diretrizes de concessionárias de água e esgoto (no mínimo) para ser feito.
Cada terreno é uma situação particular, não há como dizer o que fazer num terreno de 10.000m2 sem conhecer sua topografia, entorno, condicionantes, orientação, topografia, legislação municipal, afetações legais, servidões, árvores e massas vegetais protegidas, corpos d’água e outra infinidade de elementos. Como você pode perceber, não é tão simples.
Apenas para te alertar sobre conceitos: a área de apartamento de 80m2 é útil, privativa ou construída? Veja a NBR 12.721 para entender os conceitos. Mesmo que sejam 80m2 construídos, não se esqueça que há também circulações horizontais e verticais, shafts/prumadas a serem somadas à área do pavimento.
O número de torres também é obtido pelo estudo de viabilidade de arquitetura / estudo de massa.
Espero ter ajudado.
Um abraço,
RT
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ricardo, vou construir 18 casas de 70 m pra vender pela caixa provavelmente. o terreno esta em meu nome ( pessoa fisica). parece que li que pode ser incorporadora ou incorporador,neste caso, incorporador é pessoa fisica?.
caso tenha q ser incorporadora ( cnpj) tenho que passar o terreno que esta em meu nome para o cnpj da incorporadora?.
obs. vou começar construindo 4 casas e precisarei vendê-las para continuar construindo.
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Caro Sidiney,
Se não estiverem em condomínio não há incorporação imobiliária. Verifique o que é mais vantajoso do ponto de vista tributário, em especial quanto ao Imposto de Renda – pessoa física tem que pagar o IR sobre Ganho de Capital – GCAP.
Realmente a lei permite incorporador pessoa física, mas isso é muito raro (eu nunca vi).
Caso você trabalhe como incorporadora PJ o terreno deverá estar em nome da empresa. Verifique, neste caso, vantagens tributárias quanto à forma em que ela entra na empresa (ativo circulante ou permanente).
Para construir parcialmente 4 casas em condomínio será necessário fasear a obra e entregar por partes, talvez não valha a pena. Se não estiverem em condomínio, não há este problema.
Um abraço,
RT
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Ricardo
Boa Tarde
Gostei muito da matéria e li todas as perguntas e respostas, mesmo assim gostaria de esclarecer algumas dúvidas, se puder me ajudar, serei muito grata:
1 – Um amigo comprou um terreno e irá contruir 8 casas populares, que não terá condomínio, porque será um Villagio, nesse caso é viável que ele abra uma incorporadora?
2 – Ele vai contratar uma construtora para realizar a construção e uma imobiliária para realizar a venda das casas. Nesse caso ela fica isenta de registro junto ao CREA e CRECI?
Desde já agradeço pela atenção.
Abraços
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Celia,
A incorporadora só é necessária se for criado o condomínio na matrícula do imóvel.
Quem construir precisa ter CREA (se for engenheiro) ou CAU (se for arquiteto). Quem vender precisa ter CRECI. O contratante (seu amigo, no caso) não precisará se não exercer as atividades regulamentadas por lei.
Abraços,
RT
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Ricardo boa tarde, sou contador e tenho um cliente do ramo de construção, que está contratando meus serviços. Percebemos que para necessidade dele, a melhor opção é uma incorporadora, por questões tributárias. Só fiquei com uma dúvida, na incorporadora é necessário que um engenheiro seja responsável por ela, ou somente a construtora que essa incorporadora contratar é que necessita desse responsável. Outra dúvida também, no caso de ser uma construtora/incorporadora necessita desse engenheiro responsável ou ele pode ser contratado por obras?
Muito bom o seu blog. Obrigado pela atenção.
Alan.
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Oi Alan,
A incorporadora não precisa ter engenheiro ou arquiteto em seu quadro nem outro externo para responsabilidade técnica, porque esta é da construtora – a não ser que alguém o exija (prefeitura, banco, etc.).
A construtora precisa de responsável técnico, que precisa ser um engenheiro com CREA e recolhendo ART, ou um arquiteto com CAU recolhendo RRT.
Uma empresa que acumule as duas funções seguirá a maior exigência (da construtora).
Abraços,
RT
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Ricardo, boa noite! Com a sua experiência no ramo em Arquitetura, tem uma idade máxima para se começar um curso de Arquitetura? Estudei RH e outros inúmeros cursos, mas agora decidi mudar totalmente de área, mas estou pesquisando antes para saber como funciona esse mercado. Parabéns pelo Blog, muito instrutivo!
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Olá,
Não existe uma idade limite, mas quanto mais tarde iniciar a carreira, mais difícil será sua vida profissional. Aliás, é uma carreira complicada no dia a dia. Em geral, somos mal remunerados, contratados informalmente. Raramente os arquitetos são contratados dentro da legislação trabalhista, carteira assinada nem em sonho. Só com concurso público.
Trabalhamos muito, e a média salarial é baixa. Precisa gostar muito. Se você trabalhou com RH, vai sentir um grande impacto, porque é um mercado muito mais incerto e informal.
Estamos brigando para inverter esta realidade, é uma luta diária. Mas não vamos desistir de ter condições de trabalho justas. Se optar mesmo pela arquitetura e urbanismo, seja bem-vinda. Também há coisas boas nesta profissão.
Boa sorte!
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Parabéns pelas informações do site. Gostaria se possível de uma pequena orientação, um dúvida sobre um imóvel. Há um ano comprei um apto na planta e pago prestações mensalmente. Fiquei sabendo que desde a data do lançamento até agora o imóvel ainda teve o registro de incorporação no cartório e, há rumores que a construtora está numa situação financeira ruim. Estou preocupado com meu investimento. Gostaria de saber se há uma forma legal que conseguir meu dinheiro de volta, alegando que o imóvel não foi incorporado… Obrigado pela atenção..
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Oi Tiago,
A questão central de seu problema exige um advogado, preferencialmente um que conheça bem o Código de Defesa do Consumidor.
De qualquer forma acho difícil que o empreendimento não tenha sido registrado no RI, pois não poderia ser lançado sem isso. Se esta falha realmente ocorreu, será uma informação importante para o advogado que defender sua causa.
Boa sorte!
Abraço,
RT
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Opa, obrigado pela resposta. O RI que tu se refere é a incorporação??
abraços!
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Ol Ricardo. Vou comprar um terreno para construir um pequeno edificio. Sei que se eu abrir uma incorporadora eu gasto menos com impostos. Mas o problema o seguinte, eu ainda no abri a empresa, mas estou quase fechando negocio com o terreno. A minha pergunta . Eu posso colocar o terreno no meu nome (pessoa fisica) ou tenho que colocar no nome da emcorporadora? Meu medo passar pro meu nome e depois ter que transferir para a empreendedora e ter que pagar transferencia denovo. Me ajuda nessa. Obrigado
Date: Fri, 16 Aug 2013 03:08:41 +0000 To: rogerio_bortoncello@hotmail.com
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Oi Tiago,
Sim, RI = Registro de Incorporação.
Abraços,
RT
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Olá Ricardo.
Estou pra comprar um terreno para construir um pequeno edificio. Minha dúvida é se eu coloco o terreno em meu nome ou se eu abro uma incorporadora e coloco direto em nome da empresa, ja que vou precisar que o terreno esteja em nome da incorporadora. Só que vou começar a construir só daqui uns 9 meses. e me disseram que eu gastaria mais com imposto de renda com o terreno em nome da empresa do que a taxa de transferencia do meu nome pro nome da incorporadora quando eu começar a construir. Eai, o que vc acha?
Obrigado
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Rogério,
Sua dúvida é muito específica quanto à contabilidade da empresa, que não é minha especialidade. O que posso te ajudar é te informando de algumas coisas que sei que acontecem: existem duas formas de colocar o terreno no ativo da empresa, e isso faz diferença na tributação. Nunca vi alguém colocar o terreno em nome de pessoa física, então imagino que não valha a pena…
De qualquer forma, todas essas dúvidas, inclusive quanto à tributação do Imposto de Renda, devem ser sanadas com um profissional adequado para isso, que é o contador.
Minha opinião é a de que você está certo em procurar se informar o máximo possível antes de qualquer ação, pois o investimento imobiliário é, ao mesmo tempo, pesado e delicado.
Boa sorte!
RT
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Vc acha que investir em construção no momento é lucrativo? Alias essa é uma dúvida que tenho. Ouço de tudo! Uns falam que construção lucra 100% outros falam em 50% enfim, claro que é impossivel dizer o certo, mas o que lucra em média uma incorporadora?
Obrigado
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Rogério,
Investir em construção (construtora) não é muito lucrativo, em nenhuma circunstância, porque é um serviço padronizado, com muitos ofertantes. Já investir em incorporação (lucro imobiliário) é sempre lucrativo, porque a incorporadora assume muitos riscos que boa parte dos empresários não quer assumir. Além disso, é um investimento de ciclo operacional e de ciclo de caixa longos.
A margem da incorporadora varia muito, é difícil de dar números precisos. Depende de vários fatores, como mercado, porte, força da marca, localização, segmento, etc. Entre grandes incorporadoras, pelo que tenho notícia, essa margem fica sempre acima de 15%, e retornos mais altos são para mercados mais interessantes mas que exigem mais investimento inicial e capital de giro. Há boatos de margens bem mais altas, como você citou, mas são situações mais escassas, que dependem de mais pesquisa, tempo e “garimpagem”.
Abraços,
RT
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Ricardo, andei fazendo um levantamento de custos da construção de 8 apartamentos e constatei que a obra pronta já incluso terreno e mão de obra, não ultrapassaria 1 milhão e meio. E eu venderia fácil por 300 mil cada apartamento. O lucro seria de 900 mil, muito mais que 15% . Eu acho que pra eu saber é só metendo a cara mesmo. Hehehe
Grande abraço Ricardo trevisan
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Estou fazendo um contrato social de uma empresa de Construção, incorporação e venda de imóveis.
Pergunta: Quais são os códigos das atividades econômicas?
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Aline, os códigos CNAE estão disponíveis no seguinte endereço:
http://www.cnae.ibge.gov.br/
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ótimo blog, tirou minhas dúvidas quanto a diferença entre incorporadora e construtora.
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ótimo blog, tirei minhas duvidas quanto a diferença entre construtora e incorporadora.
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Ricardo trabalho no ramo da construção civil informalmente porém terei que abrir uma empresa com CNPJ pois estou com o intuito de participar de licitaçoes junto a prefeitura de minha cidade e prestar serviços de construçoes e reformas de escolas, creches, órgãos publicos…etc. Pergunto qual empresa devo abrir como construtora ou incorporadora?
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Edson,
A empresa deve ser aberta em seu ramo de atividade correto. Se sua empresa vai prestar serviços de construção apenas, será uma construtora. Você só deverá constituir uma incorporadora se seu negócio incluir o empreendedorismo imobiliário, por exemplo: negociar o terreno, definir o produto, arcar com o risco do empreendimento (que é diferente do risco de obra), prospectar mercados, planejar estratégias de promoção e vendas, etc.
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Ricardo, obrigado pela sua assistência.
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Caro Rate This,
Sou contador, porém, não consigo responder o porque do Crea RJ, ter multado um cliente meu, ele fabrica letreiros, o Crea RJ na multa cita a empresa com objetivo social relacionado as atividades privativas de profissionais fiscalizados pelo sistema CONFEA/CREAS. Vejamos: ele fabrica letreiros e como tal também faz a manutenção, o que é obrigatório pelo código do consumidor. Poderia por um pouco de luz nesta situação.
Em tempo: Na pequena fábrica que ele possui, só tem quatro funcionários, todos sem praticamente nenhuma qualificação técnica.
Antecipadamente, muito obrigado.
Sérgio dos Reis
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Sérgio,
Verifique a Lei 5194/66 e a Lei 12.378/10, que regulam as profissões de engenheiro e arquiteto no Brasil. Provavelmente seu cliente precisa apresentar responsabilidade técnica pelos letreiros por questões de segurança e continuará a ser multado enquanto não o fizer. A ausência de profissionais devidamente qualificados também pode ter sido o problema.
Ricardo Trevisan
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Boa tarde! Ricardo Trevisan. Fiz um financiamento habitacional de 177 mil reais e a construção é de responsabilidade de uma construtora. Gostaria de saber neste caso especificamente quem deve pagar os encargos sociais eu (proprietária) ou a construtora? Atenciosamente,
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Eliane,
Os encargos da folha de pagamento de pessoal envolvido direta ou indiretamente na construção e regularização do imóvel são pagos pela construtora ou pela incorporadora, dependendo do caso. Quanto a outros encargos de financiamento, não sei responder.
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Ricardo, no meu contrato diz que encargos sociais de funcionários contratados pela cosntrutora é de responsabilidade dela, porém fico em dúvida, pois em uma das cláusulas diz que eu (contratante) sou responsável pelo habite-se, CND e averbação. Quanto ao habite-se e averbação concordo plenamente, mas a CND conforme a receita federal diz é GRATUITA o que se cobra são os encargos devidos junto ao INSS. Essa é minha dúvida quem paga esses encargos de cosntrução junto ao INSS eu ou construtora?
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Eliane,
Que eu saiba, quem paga esses encargos é a construtora/incorporadora, não o comprador.
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Ricardo,
Antes de conhecer a definição de incorporadora eu pensava em abrir uma construtora e imobiliária neste caso gostaria de saber a diferença entre uma imobiliária e uma incorporadora, e se a imobiliária pode ser aberta pelo simples nacional. Desde já agradeço a atenção.
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Normanda,
A imobiliária apenas transaciona imóveis. A incorporadora é a empreendedora que os desenvolve.
Não sei responder quanto ao Simples, não sou contador. Sugiro pesquisar nos sites oficiais do governo (do Simples), eles devem te responder essa pergunta pelo CNAE de cada um.
Atenciosamente,
RT
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Ricardo, estou com dúvida de um valor cobrado pelo cartório para fazer a matricula. Eles me cobraram 3.404,35 para fazer a matricula. Perguntei porque todo esse valor e eles me disseram que é sobre o valor do terreno. Voce sabe alguma coisa sobre isso? Qual é a % cobrada?
Grande abraço
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Rogério,
Não sei quanto aos valores cobrados.
Sugiro consultar o site da Anoreg de seu estado.
O de São Paulo é: http://www.anoregsp.org.br/
Abraços,
RT
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Olá Ricardo,
Eu abri uma construtora e comprei dois terrenos em nome desta construtora.
Se eu mudar o cnae para incorporadora e construtora poderei alem de construir nestes terrenos adquiridos comercializa-los?
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Vinícius,
Eu acho que sim, mas não sou contador nem conheço a fundo essa legislação para te afirmar isso com certeza.
RT
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Realmente não sabia dessa diferença nem de toda a importância de que uma incorporadora tem, como o proprio nome diz ela “INCORPORA O NEGOCIO IMOBILIARIO” gostei muito do artigo, é muito claro e simples, parabéns Ricardo.
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Boa tarde!
Queria uma informacao, qto ao lancamento do apartamento na planta, o empreendimento e obrigatorio ter a sua propria construtora ou terceiros, o neste caso so podera ter so o empreendimento? Todas as parcelas que a gente paga durante 6 meses, vai para o empreendimento ou aconstrutora? Obrigado!!!
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Marcio,
Várias construtoras podem participar de um único empreendimento. Mas incorporadoras são poucas (são os articuladores do negócio). Ambas podem ter vários empreendimentos simultâneos. As parcelas referem-se ao que foi estabelecido em contrato.
Um abraço,
RT
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Boa noite Ricardo, tenho interesse em abrir uma construtora, nada grande, algo pequeno para começar as atividades. Já sou engenheiro e trabalho no ramo, mas agora tenho interesse em trabalhar por conta própria. Uma construtora pode se enquadrar no Simples Nacional? At. Ricardo Melo.
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Ricardo,
Não sei responder à sua pergunta. Sugiro que procure um contador especializado no assunto.
Um abraço,
RT
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Boa tarde Ricardo, em resposta a algumas pesquisas na internet sobre o assunto, tomei conhecimento do blog. Muito bom por sinal! Minhas questões são as seguintes: Tenho margem para pleitear um financiamento imobiliário pelo SFH, que acho que daria para construir um pequeno prédio de 6 apartamentos de dois quartos com aproximadamente 50 metros quadrados cada. Segundo minhas contas, o custo previsto é de 400 mil para aquisição de terreno mais construção. Prédio de 384 m. Calculei o custo de construção a R$ 800/m. A idéia é construir, vender as unidades até que paguem o financiamento e ficar com as restantes (duas ou uma) para locar. Considere que a localização é boa. A minha preocupação maior estar sendo com o custo da obra, para não correr o risco de inviabilizar a expectativa de ganho. Para baixar o custo de aquisição de materiais, estou pensando em utilizar uma empresa de materiais de construção que temos, ativa, mas no momento sem movimentação, com 15 anos de criação. Penso que conseguiria comprar os materiais mais baratos utilizando a PJ, repassaria então o material para a obra a preço de custo. Acha que seria uma boa idéia, que é viável fazer assim? Não fiz orçamento ainda, mas acho que conseguiria adquirir os materiais a 30% abaixo do valor para PF… O que acha da idéia? Desde já, agradeço pela atenção.
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Dênis,
Você precisa de um estudo de viabilidade detalhado. É arriscado dar uma opinião rapidamente, sem estudar o problema a fundo.
Att.,
RT
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Prezado, boa noite
Tenho uma incorporadora, porem quero construir também, o que devo fazer… alterar o contrato social, abrir uma construtora… por favor, necessito embasamento, uma orientaçao, grato.
Leonardo.
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Leonardo,
Pelo que sei, para construir você tem que ser uma construtora… Mas não sou especialista nisso. Sugiro que você consulte um contador que domine o assunto.
Att.,
RT
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Bom dia!
So queria ter um informação correta, pois estou com duvidas, quando a pessoa física compra um apto na planta pelo empreendimento, neste caso a construtora e obrigatório estar junto com o empreendimento ou não? obrigado!
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Marcio,
Enquanto a obra ainda não começou, sua negociação é com a incorporadora, mas em geral a construtora já está definida. Depois que a obra começa, não há mais como não haver construtora junto, pois é ela que produz efetivamente o imóvel.
Abraços,
RT
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Obrigado!
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Olá! Boa tarde! Trabalho no ramo da construção como autônomo, compro terreno, construo e vendo, ou faço parcerias com quem já tem o terreno e construo. Gostaria de saber sua opinião em relação a abrir um construtora e/ou incorporadora. Quais seriam as vantagens em abrir? Seria obrigatório eu ter a mão de obra registrada para realizar a construção?
Desde já agradeço!
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Diogo,
Se você pretende averbar condomínio na matrícula do imóvel em que investe, o ideal é que sua empresa conste também como incorporadora. Mas verifique se vai mesmo fazer isso, porque com o CNAE de incorporadora você pode perder os benefícios da desoneração fiscal de 2013.
Abraços,
RT
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RT,
estou completando arquitetura e urbanismo, gostaria de tirar algumas duvidas simples por favor:
1. é possível obter um registro provisório de CAU ou CREA para exercer inicialmente antes de concluir já a partir do 4 ano ou como formando do 5 ano? Nao tenho essa resposta direto com o CAU ou CREA.
2. pretendo abrir uma empresa inicialmente no formato de reforma e manutenção para serviços de reforma geral, pintura, troca de elétrica, fiação, caixilhos, passeios, rampas, adequação PCD, , gradis, etc etc, descritos como reforma apenas, ainda não no formato construtora. Funcionários serão prestadores de serviço como se fossem empreendedores individuais com contrato de prestadores de serviço/terceiros pessoas físicas independentes. Posso abrir nesse formato apenas como arquiteto ou preciso de um engenheiro civil tb de sócio obrigatoriamente ?
3. Tenho muita experiencia em obras, apos um período de ganho e fluxo de caixa da empresa , vou crescer para construtora e posteriormente para incorporadora mas isso demora. Volta a duvida, sendo arquiteto e urbanista se vou poder dar sequencia sem necessidade obrigatória de contratar um engenheiro civil como sócio( seria apenas de acordo/necessidade por obra especifica individualizada )
é isso,
agradeço desde já pelo seu apoio e orientação.
at.
Marcello Dias.
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Marcello,
1. Seu registro será no CAU e só após formado.
2. Você pode abrir a empresa como arquiteto, não precisa de engenheiro civil na sociedade.
3. Você continua não precisando de engenheiro como sócio, mesmo que não tivesse experiência em obras. Poderia contratar este serviço à parte, como fornecedor.
Boa sorte, e um abraço,
RT
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RT, espetacular, vou mandar a energia do primeiro brinde desse semestre com a galera da facul para vc!!! obrigado !!
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boa tarde R. T. , concluo agora o curso…pergunto se posso abrir uma MEI como pequenas reformas e manutençao agora que pedirei o CAU, e nesse formato se tambem posso como projetista assinando os respectivos RTs e projeto dessas tipologias e obras ? caso possa se estenderia tambem “apenas os projetos” de pequeno porte como edificaçoes de terreo + 4 pavimentos. agradeço pela atençao e aguardo seus apontamentos. at. JMD
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Prezado João,
Acredito que você possa sim, falando pelo aspecto técnico das atividades. Não sei responder quanto às questões contábeis.
Todas as atividades disponíveis ao RRT (vide o site do SICCAU) são do arquiteto e urbanista.
Abraços,
RT
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RT,
nova duvida, ainda nao formei no curso de arquitetura, porem gostaria de:
em 2015, modificar meu cnpj ( outras atividades ) para reformas e pequenas obras, ou o que encontrei na minha pesquisa um outro codigo de serviços industriais que serve tb para pequenas demandas.
pergunto: eu posso abrir esta empresa sem estar formado ainda? ou somente vou poder estar nessa situaçao apos obter o registro no CAU ? Sei que se necessario de ART em algumas obras mas isso vem com as empreeiteiras terceirisadas, eu vou atras de contratos e apos contratar a empreeiteira coordenar e fiscalisar intensamente os serviços com gerenciamento/acompanhamento dentro da obra.
a maior parte dos serviços sera de reparos de alvenaria, cabeamentos de equipamentos, gradis, adequar acessibilidade, pintura, impermeabilisaçao coisas de pequenas demandas.
agradeço desde ja se puder orientar nessa questao,
at.
J.Marcello
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João,
Não é necessário estar formado para abrir a empresa, mas você vai precisar de um profissional com CAU ou CREA para ser o responsável técnico, como você mesmo disse.
Um abraço,
RT
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OLÁ, NO MOMENTO ESTOU MONTANDO UM COMERCIO DE VENDA DE MATERIAL DE CONSTRUÇÃO, TENDO COMO ATIVIDADE PRINCIPAL A VENDA DE MATERIAL PARA CONSTRUÇÃO EM GERAL, E ATIVIDADE SECUNDARIA DE PRESTAR SERVIÇOS EM CONSTRUÇÃO, POREM DESEJO TAMBEM INSERIR ATIVIDADES EM TRANSAÇÕES IMOBILIARIA, COMO VENDER, ALUGAR, E ADMINISTRAR IMOVEIS, ENTÃO A DUVIDA É PODEREI AGREGAR ATIVIDADES EM TRANSAÇÕES IMOBILIARIAS NESTA MINHA EMPRESA QUE VENDE MATERIAIS PARA CONSTRUÇÃO, E PRESTA SERVIÇOS EM CONSTRUÇÃO, POR FAVOR, O QUE PUDER INFORMAR AGRADEÇO.
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Muller,
Se as unidades comercializadas forem em condomínio (vertical ou horizontal), é necessário ser uma incorporadora (inserir o CNAE adequado no registro da empresa). Caso contrário, isso não será necessário.
Abraços,
RT
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Ricardo, eu tenho uma incorporadora e recentimente contratei uma construtora para executar a obra. No caso um edificio de 4 andares.
Quero saber como faço para financiar o apartamento pro meu futuro cliente?
É minha incorporadora que tem que fazer todo tramite com o banco para financiar o apartamento para o cliente? Ou é a imobiliaria contratada por mim, que faz todo o processo para o cliente?
Obrigado
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Ricardo, eu tenho uma incorporadora e recentimente contratei uma construtora para executar a obra. No caso um edificio de 4 andares. Quero saber como faço para financiar o apartamento pro meu futuro cliente? É minha incorporadora que tem que fazer todo tramite com o banco para financiar o apartamento para o cliente? Ou é a imobiliaria contratada por mim, que faz todo o processo para o cliente? Obrigado
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Rogério,
Sua incorporadora pode fazer todo o trâmite na Caixa para o financiamento ao cliente. Como você financiou a obra e quer apenas o financiamento à Pessoa Física para a compra das unidades, essa modalidade chama-se Alocação de Recursos. Procure pela Superintendência Regional (Sala Plataforma) da Caixa em sua região. Qualquer agência da Caixa informa o local da SR local.
Um abraço,
RT
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Olá, Ricardo
Sou estudante de Arquitetura e Urbanismo, estou na área a pouco tempo e gostaria de saber em área manancial há como fazer um prédio de 3 andares para locação? ou se por a venda há possibilidades de desmembrar os apartamentos ou teria que vender o prédio todo?? grato
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Daniel,
Você deve consultar a legislação local e verificar qual a política adotada para a zona onde se encontra o terreno. Depende de muitos fatores, inclusive distância do corpo d’água. O desmembramento em unidades autônomas chama-se incorporação imobiliária, deve ser feita por incorporadora (em caso de Pessoa Jurídica).
Abraços,
RT
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Ricardo, eu não financiei a obra! Eu usei recursos próprios.
Mas no caso do financiamento dos apartamentos para os compradores, eu posso deixar para a imobiliaria se responsabilizar pelo tramite.
Ou eu sou obrigado a fazer isso?
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Boa tarde!
Uma dúvida:
como fornecedor de materiais para construção (cimenteira) posso fornecer para um consumidor final que tem obra executada por construtora / incorporadora que realizará os pagamentos destes materiais apresentando inclusive termo de responsabilidade destas compras?
Isto seria elisão fical ou o procedimento é correto?
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Prezado Bruno,
Não conheço o assunto a fundo, mas tenho a impressão que o correto seria você fornecer para a construtora, e não para o consumidor final.
Abraço,
RT
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Olá Ricardo,
Por favor, você sabe me informar se uma incorporadora precisa ter registro jurídico no CRECI?
Por exemplo, no plantão de vendas de um empreendimento imobiliário, a incorporadora vende um apartamento e também media o processo de financiamento junto ao banco, é necessário registro no CRECI? Que riscos um comprador corre ao realizar uma transação como essa, quando não há registro no CRECI?
Obrigada!
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Juliana,
O CRECI não é para incorporadoras e sim para corretores de imóveis. O banco também não exige para financiamento PJ.
Abraços
RT
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Ricardo boa tarde !
Estou numa pesquisa enfadonha sobre a melhor forma de garantir o cumprimento da obrigação de pagamento de uma área ( desenvolvimento de empreendimento imobiliário );
A incorporadora ( capital fechado) é coligada a construtora (s/a), porém ambas por joint ventures e outros caminhos são incorporadoras e construtoras;
Nos deram duas opções de garantia : fiança pessoal das empresas ou seguro garantidor proporcional ao valor das parcelas;
De antemão sei que a instituição do tal seguro garantidor é alguma estrangeira, acredito que tenha filial no BR ! Não consigo encontrar nada substancial para me esclarecer a melhor saída 1
Caso puder me orientar em a algo, eu agradeço!
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Prezada Lara,
Os bancos brasileiros aceitam as duas possibilidades que você citou para o comprimento de obras de infraestrutura externa (também chamada infraestrutura não incidente), na forma de caução em conta corrente (fiança pessoa jurídica) e seguro garantidor.
As seguradoras brasileiras já fazem este seguro há bastante tempo.
Abraços
RT
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Muito obrigada !
Atenciosamente
Lara
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Boa tarde.
Muito bom o blog! Existe um limite para construção de casas por pessoa física, onde a partir deste limite é exigido incorporação? Quero construir 8 casas e vender pela CEF, mas vendê-las avulsas..não será condomínio.
Obrigado
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Prezado Roby
Nunca vi tal limitação em lugar algum.
Se não existe condomínio, a incorporação não é necessária. Mas elas não podem ser condomínio informal, ok?
Abraços
RT
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Valeu!!
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De nada.
Abraço
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Olá Ricardo, tenho uma duvida sobre abertura da empresa de incorporação, acredito que você possa me dar uma resposta ou um caminho para conseguir uma resposta.
pergunta: O endereço da empresa de incorporação pode ser o mesmo endereço residencial de um dos sócios? ou preciso ser um endereço diferente? não entendo se a incorporação se enquadra como industria ou serviços…ou nenuma das duas…
Pergunta 2: Do ponto de vista tributário há alguma vantagem em ser apenas cosntrutora ou apenas incorporadora? atualmente estou montanto uma com as duas atribuições.
Obrigado, abs, André!
ps. comprei seu livro de estudo de viabilidade no kinfdle, como posso adquirir uma copia impressa, foi o mesmo tema que estudei no meu trabalho de formatura da faculdade há alguns anos e gostaria de ter uma cópia fisica.
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Prezado André,
Nunca ouvi falar dessa restrição quanto ao endereço, mas não sou especialista neste assunto. Sugiro consultar um bom contador, especialista no ramo imobiliário.
Se a empresa tiver CNAE de incorporadora, não se beneficia das desonerações da construção civil. Elas só se aplicam a construtoras sem outros fins. Mas uma construtora não faz incorporação, lembre-se disso.
Quanto ao livro físico, está em fase final de desenvolvimento e será divulgado aqui no blog. Deixe seu email no campo de assinaturas do blog (receber atualizações) para saber quando for lançado. Será em breve.
Obrigado, e um abraço!
RT
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Possuo um terreno de 560 mts na Vila Gumercindo,entre Vila Mariana e Alto do Ipiranga, e estou vendendo-o. Considerando que este faz fundo para vários imóveis da rua lateral que estão a venda, sei que pode ser construído edifícios no local. Também estou disposta a negociar parceria para a construção de prédio com apartamentos estilo loft no entanto não sei a quem devo procurar. Construtora ou Incorporadora?
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Prezada Sandra,
Teoricamente você deveria procurar uma incorporadora. Mas o importante é viabilizar o negócio, então procure por quem tiver interesse.
Abraços,
RT
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Meu conselho como profissional que já trabalhou neste tipo de negociação é:
Procure um corretor experiente e de sua confiaça para negociar seus interesses com a incorporadora ou investidores, para tentar vender todos os lotes para o mesmo comprador.
Se você tiver os contatos dos outros proprietarios, deixe o corretor trabalhar pra você e peça para ele conversar com os proprietarios e articular uma negociação coletiva. Os lotes que não estão a venda é preciso trabalhar com mais cautela para não “chatear” o proprietário.
Espero ter ajudado.
AM
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André,
Obrigado pelas dicas.
Um abraço,
RT
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Olá Ricardo,
Bacana e valioso seu blog!!! Generosa sua a atenção com todos nós leitores.
Uma vez que o custo da construção hoje é aproximadamente R$ 2 mil/m (editora PINI), tenho visto apartamentos prontos em São Paulo à venda por valores próximos a R$ 10 mil/m!!!
Estou tentando identificar qual o melhor caminho ou empresa de quem comprar apartamentos participando da incorporação com 1 unidade apenas. Ou seja qual o melhor caminho para realizar um bom negócio no ponto de vista do consumidor.
1) Comprar na planta é o mesmo que participar da incorporação?
2) Qual o melhor caminho que indica ao consumidor para comprar um apartamento?
2) Existem empresas que recomende para comprar imóveis de qualidade?
Muito obrigado.
Um abraço e uma ótima semana,
Evandro
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Prezado Evandro,
Comprar na planta não significa participar da incorporação. Você continua sendo o consumidor final.
O melhor negócio é sempre permutar im terreno seu para a incorporadora empreender sobre o mesmo.
Pesquise os sites do Procon e Reclame Aqui para escolher uma que tenha maior atenção ao consumidor. Visite obras anteriores da empresa e converse com moradores. Não indico nenhuma hoje em dia, infelizmente. A qualidade construtiva e de atendimento caiu muito, e são muitas as reclamações.
Um abraço e boa sorte!
RT
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Ricardo, boa tarde.
É possível fazer incorporação imobiliária de uma única casa (em projeto, construção em andamento) em uma matricula, ou necessariamente tem que ser incorporado um condomínio?
Há embasamento legal em caso afirmativo?
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João,
Não faz sentido incorporar uma única unidade porque a incorporação é a criação do condomínio.
Abraço,
RT
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Ricardo, boa noite. Obrigado pela atenção.
Realmente não faz sentido criar um condomínio de um único imóvel – mas se uma pessoa jurídica, que vender “na planta” um único imóvel (por exemplo uma casa a ser construída num lote), a incorporação não caberia? A incorporação também é uma forma de garantia para execução do que é vendido na planta, independentemente de instituição de condomínio?
Grato.
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João,
Você pode vender na planta unidade isolada, basta procurar o produto correto em seu banco para isso.
A incorporação em si não garante nada, busque outras formas de garantia – por exemplo, em contrato.
Um abraço,
RT
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Sim é possivel, eu faço isso na maioria dos meus projetos. embasamento legal na lei do condominio, Lei do Condomínio – Lei 4591/64.
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Obrigado pela contribuição, André!
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Andre, vc faz a incorporação de uma única casa no terreno ou da outra forma mencionada pelo Ricardo Trevisan?
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Ola, tenho uma duvida. Irei abrir uma construtora.
Minha duvida é: na abertura, ponho o CNAE de construtora e incorporação no mesmo cnpj?
ou abrou duas empresas, uma incorporadora e uma construtora?
Vi, de acordo com seu artigo, que se tiver os dois vou perder um pacote de desoneração tributária do governo para a construção civil brasileira.
Qual sua opinião?
Grato
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Matheus,
Se você quiser se beneficiar da desoneração, precisa de im CNPJ sem incorporação para isso. Se não quiser, é melhor abrir uma só para não duplicar despesas. Tudo depende do estudo de viabilidade que você fizer.
Abraços
RT
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Olá Ricardo. Parabéns pelo seu Blog. Muito útil.
Tenho uma questão e acredito que você possa me ajudar.
Sou construtor autônomo e construo casas para vender pelo programa MCMV . Já faço isso á algum tempo, e ate então sempre fiz na pessoa física. Soube a poucos dias que a CEF vai exigir CNPJ para liberação de financiamento pelo programa a partir de 01/01/2017. O problema é que a CEF não especifica exatamente que tipo de empresa terá que ser. E pelo que eu estive lendo em seu blog, acredito que no meu caso seria mais viável abrir uma incorporação, uma vez que, compro terreno, construo e vendo. A minha duvida é: A minha suposta incorporadora terá que contratar uma construtora para executar a obra, emitindo nota para minha empresa e tudo mais? Ou poço apenas contratar um engenheiro que fique responsável pela obra e execução como sempre fiz, levando em consideração que sou eu quem administra, organiza e contrata pessoal para executar a obra?
Desde já agradeço sua ajuda.
Obrigado.
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Alexandre,
Antes de mais nada devo te alertar que muitas notícias veiculadas na mídia ultimamente sobre esse assunto estão com algum erro ou levam a interpretações errôneas. Por isso sugiro que você verifique antes com a Caixa se a informação é correta. Supondo que seja, você pode abrir um único CNPJ com CNAE das duas atividades e ser construtora e incorporadora ao mesmo tempo. Assim você pode contratar o arquiteto ou engenheiro civil para se responsabilizar pela obra.
Abraços,
RT
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Boa dia,
Em uma Empresa Incorporadora, que tenha como:
CNAE Primário:
4110-7/00 INCORPORAÇÃO DE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS
A empresa não precisa ter um engenheiro com CREA, nem arquiteto com CAU. Por ser Incorporadora.
A empresa constrói casas popular de 55m² por contrato de empreitada, com um projeto de um arquiteto.
A dúvidas são:
1. Só com esse CNAE(4110-7/00), a empresa pode, legalmente,
Comprar um terreno;
Construir(por contrato de empreitada) e;
Vender sem precisar de intermediador(Imobiliária)?
2. A empresa tem que ter o CNAE(4110-7/00) como atividade principal ou pode ter como atividade secundária?, e ter outra atividade primaria?
3. A empresa Incorporadora, que tenha CNAE Primário:
4299-5/99 OUTRAS OBRAS DE ENGENHARIA CIVIL NÃO ESPECIFICADAS ANTERIORMENTE Precisa ter inscrição no CREA-PR?
4. A empresa Incorporadora, precisa ter como atividade secundária o CNAE:
6810-2/01 COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS PRÓPRIOS Para poder vender suas construções? E essa atividade secundária, precisa inscrição no CRECI?
5. Se uma empresa tem o CNAE errado, que teria que estar escrito no CREA, como fazer para trocar o CNAE para o certo, e qual procedimentos tomar?
Obrigado.
Att.
Yuri T. Giostri
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Prezado Yuri,
Seguem as respostas:
1. Pode, mas precisa contratar um arquiteto para se responsabilizar pelo projeto com RRT e um arquiteto (pode ser o mesmo) ou engenheiro civil para a obra, com RRT ou ART
2. Não sou especialista nisso, mas acredito que sim, que possa ser secundária
3. Acredito que sim por envolver obras, mas recomendo consulta ao CREA-PR
4. Não sei responder essa. Recomendo consultar um contador especialista no assunto e o CRECI de sua região
5. Você precisaria regularizar sua documentação nos órgãos competentes. Normalmente é feito pelo contador.
Abraços
RT
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Então, outra dúvida
Em uma Empresa Incorporadora, que tenha como:
CNAE Primário:
4110-7/00 INCORPORAÇÃO DE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS
Pode fazer serviço de construção civil, como por exemplo:
Um condomínio contratar essa empresa para construir a garagem do condomínio por contrato?
Obrigado pelas respostas acima!
Att.
Yuri T. Giostri
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Prezado Yuri,
Não pode, o correto é ser construtora.
Abraços
RT
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Deixa eu ver se entendi.
A relação do condomínio para construção da garagem deve ser com empresa Construtora, pois iria receber pelo serviço de construção.
Já a empresa de incorporação tem seu lucro como ganho do capital invesrido, ou seja ela não pode ganhar dinheiro para construir, mas pode fazer a contratação de uma construtora para construir um empreendimento, e ter ganho de capital na venda.
No caso do condomínio você teria que ter CNAE de construtora, independente se vai subcontratar outra empresa para realização do serviço.
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Ótima colocação. Obrigado.
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Apenas complementando as respostas. Quanto a imobiliária.
A lei brasileira não obriga a intermediação da compra/venda por meio de agente imobiliário. Ou seja, não é obrigatório.
E não é necessário que você tenha CNAE de imobiliária ou registro no CRECI, pois você não vai receber comissao na venda, mas sim como proprietário, sendo assim você tem apenas o ganho de capital na venda e não lucro de corretagem.
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Obrigado pela contribuição, André.
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Somente com o CNAE:
4299-5/99 OUTRAS OBRAS DE ENGENHARIA CIVIL NÃO ESPECIFICADAS ANTERIORMENTE
Posso construir Casas? Edificios? e Garagens?
Grato!
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Prezado Yuri,
Acredito que antes você deveria ver o que são as tais obras de engenharia civil especificadas anteriormente. Este CNAE parece ser para obras atípicas.
Abraços
RT
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Que eu me lembre obras atípicas, são geralmente obras de arte ou monumentos como o Cristo redentor, que não se enquadraria em nenhuma outra categoria. Mas posso estar enganado. Peço ajuda aos colegas para complementar a resposta.
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André,
Depende um pouco da interpretação. Não sei como é para o CNAE.
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Srs. Estou com uma dúvida quanto a portaria 160 e 539 do ministério das cidades.
Segundos estas portarias, apenas imóveis “produzidos” por empresas do “ramo da construção civil” podem realizar venda financiada com recursos do FGTS pelo MCMV.
Dúvidas:
1- A empresa incorporadora ficaria impedida de realizar venda de imóveis novos?
2- no caso do impedimento da venda direta pela incorporadora, qual seria o caminho para a incorporadora realizar a venda de imóveis novos? Acrescentar o CNAE de construtora não é viável para o meu caso.
Estou preocupado pois nesta crise está difícil liquidar os imóveis e está portaria, na minha opinião, não é favorável ao mercado e à economia num momento de estagnação.
Abs.
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Caro André,
1. Não, são justamente as incorporadoras o foco da medida.
2. Nada é necessário fazer.
O objetivo da medida é restringir a produção por pessoa física, por diversos motivos.
Abraços
RT
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Obrigado Ricardo,
O texto da portaria e a própria caixa econômica federal poderiam deixar mais claro este ponto, pois só falam de construtoras.
Abs.
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Disponha. Está aí seu comentário publicado.
Abraços,
RT
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Bom dia Correligionários!
Outra pequena dúvida!
Uma incorporadora, que trabalhe contratando MEI por contrato de empreitada para a realização de uma construção.
A dúvida é:
1.Ela precisa se inscrever no CEI, já que ela não tem funcionários e o MEI paga seu INSS em taxa fixa?
2. E se sim, qual o procedimentos a se tomar?
Obrigado, abraço!
Att.
Yuri T. Giostri
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Caro Yuri,
Sua pergunta é técnica contábil, não domino este assunto e nem seria ético de minha parte responder porque não sou contabilista.
Algum outro colega saberia responder a pergunta?
Abraços
RT
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Boa tarde Ricardo Trevisan, sou nova no ramo de “incorporadora” e “construtora”, iniciei meu trabalho em um grupo de empresa, cujo possuímos os dois segmentos.
Atualmente estamos construindo uma obra no Estado do Paraná, e não consegui entender toda a diferença entre a “incorporadora” e “construtora”, quais as responsabilidades de cada.
Se possível, gostaria de trocar uns e-mails contigo, ou até mesmo um bate-papo caso possua skype e/ou até mesmo através de whatsapp.
Para os internautas, logo após esclarecer essas minhas dúvidas, prometo deixar relatado o meu caso aqui, para conhecimento de todos.
Por gentileza Ricardo se possuir um contato que possamos dialogar melhor, eu agradeço!
Grande abraço a todos.
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Olá, Kele!
Neste momento estou viajando a trabalho e estou com a agenda bem apertada para te atender adequadamente. Após meu retorno (5/dez) podemos combinar um serviço de consultoria sim, sem problemas.
Ainda assim, se quiser colocar suas dúvidas aqui, farei questão de lhe responder assim que possível.
Abraços,
RT
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Bom dia meus Correligionários,
Sou uma Incorporadora, estou na minha primeira obra, que é uma construção de uma casa popular.
Mão de Obra: Contrato por empreitada de um MEI, material não incluso, e sem NF de serviço.
Custo Total: R$120.000,00
Material C/ NF: R$ 20.000,00
Terreno: R$50.000,00
Mão de Obra s/ NF: R$ 25.000,00
Material s/ NF(incluso taxas): R$25.000,00
A questão é:
1. Onde especificamente essas NF’s irão servir para mim? Quais vantagens reais elas irão me trazer?
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Prezado Yuri,
A construtora é uma fornecedora da incorporadora. As notas fiscais comprovam a regularidade fiscal do fornecimento de bens e serviços, e é exigência legal.
Abraços,
RT
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Mesmo que o empreiteiro não tenha NF, é recomendável que vc tenha os recibos de pagamentos devidamente registrados com a assinatura do prestador de serviço.
Além disso as notas fiscais de Material e mão de obra serão essenciais na hora da declaração do IR, para justificar a movimentação da sua conta bancária da empresa. Se as notas estiverem no nome da PF é melhor consultar seu contador.
Outra utilidade é na hora de optar pela tributação por lucro real ou presumido. Se optar pelo lucro real deverá ter todas as notas de TUDO que foi utilizado na obra para poder calcular seu lucro REAL após a venda. Já no lucro presumido, como explícito na opção, há uma presunção de lucro sobre o valor da venda e este é utilizado para recolhimento dos impostos. Espero ter ajudado, abs!
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Obrigado pela contribuição, Andre.
Abraços,
RT
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Olá Ricardo,
Gostaria de tirar uma dúvida, a pessoa que possui o CREA- engenheira civil, também está apta por lei de vender um imóvel ?
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Natalia,
Esta não é uma atribuição profissional do engenheiro. Além disso, é exigido registro no CRECI.
Abraços,
RT
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Prezado Ricardo, boa noite! Adquiri um imóvel de uma incorporadora, e estou financiando o mesmo diretamente com ela, mas tenho observado que a correção dos valores das parcelas tem sido feitos com juros compostos, tal qual ocorre com uma instituição financeira, porém a incorporadora me afirmou que ela pode atuar cobrando juros compostos. Diante disso pergunto : é licita a cobrança de juros compostos neste tipo de financiamento, considerando que a incorporadora não é instituição financeira?
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Olá, Marcos
Sim, ela está dentro de seu direito, pois todo mundo trabalha com juros compostos. Mas veja as condições de seu contrato, onde estão os detalhes de seu financiamento.
Um abraço,
RT
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Olá! Muito bom estes posts. Sou construtor de casas em Light Steel Frame ou Alvenaria convencional, quando aparece uma obra junto uma equipe de profissionais autônomos (sem registro) para executa-la acordando apenas com o cliente. Este comumente possui apenas a planta do arquiteto e a placa dele na fachada da obra.
Não sei muito sobre a parte burocrática sobre construção, sei ir lá fazer e pronto.
1. Qual o risco que tenho ao juntar uma equipe e ir fazer a obra que fomos contratados sem sermos uma construtora?
2. Tenho que formalizar minha equipe para fazer parceria com construtoras e incorporadoras e estas é que fazem a formalização?
3. Como devo proceder para oferecer minha equipe como parceiros de mão de obra para construtoras e incorporadoras?
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Olá Luciano!
Obrigado pelo incentivo! Quanto aos seus questionamentos, seguem as respostas:
1. Você corre riscos se não cumprir com a legislação. Você precisa de um autor de projeto arquitetônico com RRT recolhida, um responsável pela execução da obra com ART ou RRT recolhida, projeto aprovado na prefeitura, todos os alvarás e licenças. A empresa precisa estar regular em todos os seus aspectos (fiscal, registro, etc.) e cumprir com a legislação trabalhista (você precisa regularizar esta situação ou contratar outras empresas fornecedoras de mão de obra). Se não cumprir algum destes itens, pode sofrer pesadas sanções. Não vale o risco.
2. Você só precisa de uma incorporadora se empreender um condomínio. Construtora você já é, pelo que entendi.
3. Você precisa regularizar a equipe pela CLT e oferecer o serviço como Pessoa Jurídica, cumprindo com as exigências legais, inclusive de segurança do trabalho.
Espero ter ajudado.
Um abraço,
RT
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Na verdade eu sou o que as construtoras chamam de gato, ou seja, um cara que monta uma equipe para trabalhos de construção. Sei que várias construtoras contratam os gatos, que são pequenas equipes para somar esforços em trabalhos grandes. Por isso queria saber como fazer para me tornar parceiro dessas construtoras.
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Luciano,
Neste caso, você precisa regularizar a situação trabalhista de seus colaboradores. Isso não significa que os demais aspectos também não precisem estar em regularidade. Depois disso feito, você pode oferecer seus serviços às construtoras ou incorporadoras, dependendo de seu interesse, conforme explicamos no texto.
Um abraço,
RT
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Bom dia Ricardo,
O engenheiro civil pode fazer uma incorporação imobiliária para uma construtora mesmo o engenheiro não ser um incorporador (PJ) e nem a construtora ser também uma incorporadora? Fazer todos os serviços necessário de incorporação: fração ideal, registros, matrículas, condomínio, etc.
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Prezado Elizeu,
A lei diz que a incorporação pode ser feita por pessoa física, mas nunca vi isso ocorrer. Acredito que a tributação não valha a pena. Mas os quadros NBR 12721 costumam ser feitos por técnicos da área (arquitetos e engenheiros), assim como o memorial de incorporação.
Um abraço,
RT
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Boa noite vocês.
Por favor, permita-me que eu me apresente. Meu nome é Arcelia Medina, tenho 36 anos, sou peruana e arquiteta com quase 11 anos de experiência, com ênfase em gerenciamento de projetos no setor imobiliário de desenvolvimento em design de edifícios residenciais, empresariais e hoteleiros. A Paraíba surgiu na minha vida por maravilhosos motivos pessoais, e por isso meu interesse em morar na região.
Então, eu estou com interesse mesmo, de me inserir no setor na Paraibá, e tive procurando pela internet as empresas imobiliárias,as tudas que eu vi são corretores, mas eu estou procurando aqueles que desenvolver projetos residenciais e os promovem a venda de ser o caso. Segundo o que eu li da “A diferença entre construtora e incorporadora“. entendí o que eu estou procurando para me contactar por numa oportunidade são as incorporadora, é certo?
Agradeço pelo apoio de vocês
Saude
Arcelia Medina
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Prezada Arcelia,
Pelo que entendi, seu interesse está no desenvolvimento do produto. Neste caso concordo com você, será interessante entrar em contato com incorporadoras imobiliárias.
Abraços,
RT
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Agradeço ricardo pelas informações.
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De nada!
Um abraço,
RT
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Boa noite,
Posso abrir uma empresa com CNAE de construçao e CNAE de compra e venda de imoveis.
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Acredito que sim.
Um abraço,
RT
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Ricardo boa tarde…..
Além dos documentos da empresa e contrato de compra e venda a incorporadora precisa me apresentar mais algum documento pra assinar?
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Prezado Dionisio,
Para entender sua pergunta é necessário contextualizar. Quem é você? Comprador? Assinar o quê?
Atenciosamente,
RT
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Ricardo
tenho uma dúvida. Uma construtora e incorporadora precisa efetuar todo o processo de incorporação de cada imóvel junto ao Cartório de Registro quando inicia uma obra ou o fato de ser também incorporadora já está atendido este requisito referente às obras em construção.
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Santina
Para isso, basta ser incorporadora. Não há necessidade da construtora.
Abraços,
RT
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Boa noite, tenho um terreno para vender em uma area nobre em SBC no centro da cidade os terenos sao 2 lotes de cada um com 465 metro num total de 930 metros quadrados e a descriçao é que cada um tem 13.5 de frente por 35 de fundos emboras literalmente planos e quadrados qualquer divida sobre entre em contato in box obg
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Prezado Ricardo,
Está aí publicado para os demais leitores.
Abraço,
RT
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Olá, Gostaria de sanar uma duvida, tendo em vista que o proprietário da área seja uma empresa com um cnpj, e a incorporação do empreendimento seja feito por uma incorporadora com outro CNPJ através de um contrato de Permuta, na hora da incorporação do empreendimento junto ao Registro de Imoveis é pedido algumas negativas. Ambas empresas precisam das negativas ou apenas o CNPJ da incorpora?
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Prezado Diego,
Não sei responder. Recomendo consultar um contador especialista na área imobiliária.
Abraços,
RT
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Bom dia!
Uma empresa pode ser apenas incorporadora e contratar pedreiros enquadrados como MEI? Ou obrigatoriamente para contratar funcionários da construção precisa ser construtora?
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Prezada Carolina,
Infelizmente não sei responder à sua pergunta. Recomendo procurar pelo Sinduscon de sua região, eles certamente poderão te ajudar melhor.
Abraços,
RT
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Ricardo, boa tarde.
Gostaria de tirar uma dúvida, hoje temos como CNAE primário o de incorporação (41.10-7), mas nós vamos começar a construir, eu obrigatoriamente tenho que incluir o CNAE de Construção (41.20-4), ou o CNAE de incorporação já atende?
E caso tenha que incluir pode ser como secundário?
Att.
Daniel
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Prezado Daniel,
Não sei responder à sua pergunta. Recomendo que procure o Sinduscon de sua região, certamente eles poderão te orientar melhor que eu.
Abraços,
RT
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Prezados senhores
Temos um cliente que nos procurou visando a abertura de uma empresa no segmento da construção civil. Uma das formas sugeridas para a integralização do capital social é a apresentação de um imóvel onde já existem dois sobrados construídos prontos para a venda e mais três sobrados em construção também para venda. Quero perguntar como proceder no caso de integralização de capital com imóveis em construção, isso é possível? Nesse caso, quais os documentos comprobatórios para a junta comercial? E se possível, também como ficará na contabilidade da nova pessoa jurídica os custos já efetivados por ocasião dessa construção em andamento?
Agradeço antecipadamente se puderem me responder.
Geraldo
Curitiba PR
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Prezado Antonio,
Não vejo muito sentido nisso, pois o capital social seria materializado como ativo na forma das obras. E o restante? Capital de giro, utensílios, equipamentos, caixa, etc.? De onde virá?
Abraços,
RT
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Ricardo, Bom dia!
Eu compro terreno construo em média 3 casas em forma de condomínio e vendo, por exigência da CEF para financiamento preciso abril empresa, esta empresa pode ser apenas Construtora ou tem que ser também incorporadora?
Para integração do capital social o terreno já pode ter planta aprovada na prefeitura com registro de pessoa física?
Grata,
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Prezada Cristiane
Consulte a Sala Plataforma de Habitação da SR mais próxima de você (a agência te informa qual será). Eles te informarão o que diz a regra mais atualizada, ok?
Um abraço
RT
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Boa noite
Estou iniciando o planejamento para construção de um edificio em forma de SPE. Já tenho os pretendentes e tenho uma dúvida, aliás várias rsrs
Como o grupo já está formado, q será 10, abriremos a SPE e em seguida compraremos o terreno em nome da SPE. Eu serei o administrador e cobrarei 12,5 pc para administrar. Tenho dúvida quanto aos impostos, uma vez q o meu contador informou q não haverá incidência, na SPE, pq as parcelas serão para cobrir as compras e terminando o edificio acaba a empresa. Voce pode esclarecer a questão tributária.
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Prezado Alcionir,
Infelizmente não domino este assunto. Recomendo buscar o apoio de uma consultoria de planejamento tributário, preferencialmente uma que esteja habituada ao mercado imobiliário, OK?
Abraços,
RT
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Boa tarde Ricardo, tenho interesse em abrir uma construtora e vender casas na modalidade terreno e construção da CEF, preciso de Creci para anunciar que construo casas?
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Prezado Ricardo
Creci é de corretor de imóveis, nada tem a ver com construção nem incorporação. Para a construção e projetos complementares você precisa de profissionais com CAU ou CREA. Para o projeto arquitetônico, você precisa de um arquiteto registrado no CAU, por ser atividade privativa deste tipo de profissional.
Abraços,
RT
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Ola Ricardo, gostaria de abrir uma incorporadora e saber se vc sabe de algum material que me ajude com um passo a passo de como abrir.
Grato!
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Bruno,
Você encontrará material sobre estudos de viabilidade em nossos livros e cursos (vide menu deste blog). Os planos de negócios (business plan) costumam elaborar o estudo de viabilidade econômico-financeira da empresa, que é um pouco diferente do que o nosso material apresenta. Mas os fundamentos financeiros são similares.
Acho que o ideal seria você estudar especificamente plano de negócios em si.
Espero ter contribuído.
Abraços,
RT
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